Wat is een overeenkomst van bezetting ter bede?

Een bezetting ter bede is een overeenkomst waarbij een onroerend goed tijdelijk ter beschikking wordt gesteld van een derde, in afwachting van een welbepaalde toekomstige gebeurtenis.

Typische voorbeelden van een dergelijke gebeurtenis (ofwel wachtsituatie) zijn bijvoorbeeld:

• Het verkrijgen van een omgevingsvergunning.
• Een nakende onteigening.
• Het afwachten van de regeling van een nalatenschap.
• De geplande verkoop van het onroerend goed.
• Het tijdelijk gebruik van een verkochte woning door de verkoper na het verlijden van de notariële akte, in afwachting van de oplevering van zijn nieuwbouwwoning.

De bezetting ter bede is bedoeld om de toepassing van dwingende wetgeving (zoals handelshuur, woninghuur of pacht) uit te sluiten, waaronder de wettelijke voorschriften inzake minimumduur en beëindigingsmogelijkheden. Dit kan echter enkel onder strikte voorwaarden.

Voorwaarden voor een geldige overeenkomst van bezetting ter bede

Legitieme reden

De bezetting ter bede mag geen middel zijn om dwingende wetgeving te omzeilen.

Er moet een objectief verantwoorde wachtsituatie bestaan, die het tijdelijk karakter van het gebruik rechtvaardigt.

• De overeenkomst moet duidelijk de reden en het voorlopig karakter van het gebruiksrecht omschrijven.
• Het is essentieel dat de beide partijen daadwerkelijk de bedoeling hebben een tijdelijk gebruiksrecht overeen te komen.
• Het gebruik van termen zoals ‘huurprijs’, ‘huurder’, etc. moet worden vermeden om twijfel of herkwalificatie te voorkomen.

In geval van betwisting over de kwalificatie als een overeenkomst van bezetting ter bede, zal de rechter onderzoeken of er objectieve elementen zijn die het tijdelijk en uitzonderlijk karakter van de overeenkomst verantwoorden. Indien deze objectieve elementen niet voorhanden zijn, kan de overeenkomst geherkwalificeerd worden als een gewone huur (of pacht) met de toepassing van het dwingend recht (inzake onder meer de duur en beëindigingsmogelijkheden) tot gevolg.

Tijdelijk karakter van het gebruiksrecht

Het gebruiksrecht is tijdelijk en afhankelijk van het voortbestaan van de wachtsituatie.

Meestal betreft het een overeenkomst van onbepaalde duur, maar een bepaalde duur is niet uitgesloten zolang:

• de duur verband houdt met de verwachte gebeurtenis,
• de tijdelijke aard van het gebruik niet aangetast wordt.

Let op: een lange bepaalde duur kan aanleiding geven tot twijfel over de werkelijke aard van de overeenkomst (en het bestaan van een wachtsituatie).

In de overeenkomst van bezetting ter bede kunnen vrij opzeggingsmodaliteiten en/of verlengingsmogelijkheden worden bepaald, rekening houdend met voormelde principes.

Gebruiksvergoeding

De gebruiker betaalt een gebruiksvergoeding, die eventueel gelijk kan zijn aan een marktconforme huurprijs.

De periodiciteit en betalingsmodaliteiten kunnen vrij overeengekomen worden (maandelijks, driemaandelijks, vooraf of achteraf). Indexatie is mogelijk indien contractueel voorzien.

Andere bepalingen van een overeenkomst van bezetting ter bede

Het is aangewezen om onder meer ook volgende zaken contractueel te regelen:

• De verdeling van de kosten en lasten verbonden aan het pand (vb. nutsvoorzieningen, onroerende voorheffing).
• De verzekering van het pand en de aansprakelijkheden.
• De verantwoordelijkheden met betrekking tot onderhoud en herstellingen.
• Een waarborgregeling.
• De mogelijkheid tot ontbinding van de overeenkomst.
• De wijze van oplevering en teruggave van het pand.

Heeft u vragen over de overeenkomst van bezetting ter bede of wenst u een juridisch sluitende overeenkomst van bezetting ter bede te laten opstellen of reviseren? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen u graag verder.

Elisah Vanhecke – Intinya