Wat u als verhuurder kan doen bij overlijden van uw huurder hangt af van wanneer de huurovereenkomst dateert.

Huurovereenkomsten afgesloten voor 1 januari 2019 worden nog geregeld door de federale huurwet. Daar bepaalt art. 1742 van het Burgerlijk Wetboek:

“Het huurcontract wordt niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder”.

Het overlijden van een huurder kan in dit geval voor een verhuurder dan ook best wat praktische en financiële problemen met zich meebrengen. De verhuurder weet immers niet altijd wie de erfgenamen zijn of er zijn geen erfgenamen, met als gevolg dat de huurovereenkomst blijft voortduren, de huurachterstal oploopt, het pand niet ontruimd wordt en dus niet opnieuw verhuurd kan worden etc. Het aanstellen van een curator over de onbeheerde nalatenschap van de overleden huurder kan hier een oplossing zijn, maar dit neemt vaak lange tijd in beslag.

Huurovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2019 worden geregeld door het Vlaams Woninghuurdecreet dat in art. 42 een nieuwe regeling voorziet omtrent het overlijden van de huurder om aan voornoemde problemen tegemoet te komen:

“In geval van overlijden van de laatste huurder wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen van de huurder binnen die termijn hebben verklaard de huurovereenkomst te zullen voortzetten.”

De huurovereenkomst wordt nu dus wel automatisch beëindigd (2 maanden) na het overlijden van de huurder.

De erfgenamen van de huurder hebben een periode van 2 maanden na het overlijden om de praktische afwikkeling van de huurovereenkomst te regelen. Doen ze dit niet, zijn er geen erfgenamen of verwerpen de erfgenamen de nalatenschap, dan eindigt de huurovereenkomst na 2 maanden automatisch en kan de verhuurder ten laste van de nalatenschap 2 maanden achterstallige huur en één maand wederverhuringsvergoeding vragen.

Daarnaast kan de verhuurder aan de bevoegde Vrederechter de aanstelling van een curator over de huisraad vragen om de ontruiming van het pand te regelen.

De curator over de huisraad heeft dezelfde bevoegdheden en verplichtingen als een curator over de onbeheerde nalatenschap met het verschil dat hij zich enkel ontfermt over de inboedel, het geld en de roerende waarden gevonden in het huurpand. Het beheer van de curator over de huisraad strekt zich dus niet uit tot het vereffenen van de ganse nalatenschap van de overleden huurder, waardoor zijn opdracht minder tijd in beslag neemt en het huurpand sneller terug ter beschikking kan staan van de verhuurder.

Praktisch gezien dient de verhuurder een verzoekschrift te richten aan de bevoegde Vrederechter waarin hij de aanstelling van een curator over de huisraad op grond van art. 42 Vlaams Woninghuurdecreet en de vrijgave van de huurwaarborg vordert. De Vrederechter zal vervolgens ter plaatse komen en in een proces-verbaal een beschrijving/oplijsting maken van de huisraad, het geld en de roerende waarden in het huurpand. De aangetroffen zaken worden dan toevertrouwd aan de aangestelde curator die ze na een wachttijd van 30 dagen kan verkopen.

Het mandaat van de curator eindigt na de verkoop van de goederen. De Vrederechter zal vervolgens oordelen over de toewijzing van de opbrengst van de verkoop en de vrijgave van de huurwaarborg. Het mandaat van de curator eindigt ook wanneer er erfgenamen opduiken. Zij dienen dan de curator te vergoeden voor de gemaakte kosten.

Wanneer de schuldvordering van de verhuurder werd voldaan met de opbrengst van de verkoop en de vrijgave van de huurwaarborg, dan kan de verhuurder zonder meer verder. Zoniet, kan hij nog steeds een verzoekschrift indienen om een curator over de onbeheerde nalatenschap te laten aanstellen, zodat hij een schuldvordering in het passief van de nalatenschap kan indienen, die dan door de aangestelde curator wordt vereffend.

Door eerst een curator over de huisraad te hebben aangesteld, kan de verhuurder echter wel al sneller beschikken over zijn pand!

Bezoek studio-legale.be voor meer informatie of vragen over dit onderwerp.