​De opstalvergoeding bij het einde van een opstal is en blijft een hot item. De fiscus neemt vaak het standpunt in, in de context waarin de opstalgever de zaakvoerder is van de opstalhouder-vennootschap, dat er sprake is van een voordeel alle aard in hoofde van de zaakvoerder. Deze debatten zijn aan de orde zowel bij natrekkingen zonder vergoedingen als deze met een vergoeding. Het onderbouwen van de marktconformiteit van de vergoeding brengt soelaas.

Op het einde van de opstal wordt de opstalgever-zaakvoerder eigenaar van de opstallen, tegen al dan niet een bepaalde vergoeding. Die vergoeding op het einde van de rit is een item voor de fiscus.

De fiscus neemt vaak het standpunt in, ingeval van kosteloze natrekking of bij een volgens haar te lage vergoeding, dat er sprake is van een belastbaar voordeel alle aard in hoofde van de zaakvoerder-opstalgever. De fiscus draagt dan in principe de bewijslast dat er sprake zou zijn van een voordeel en dat dit voordeel wordt toegekend uit hoofde van de functie als zaakvoerder.

Het is dan zaak hard te maken dat er wel degelijk sprake is van een marktconforme vergoeding en dat er zodoende geen sprake is van een voordeel. Het kader terzake kan als volgt worden samengevat.

Conform de Opstalwet wordt de opstalgever bij het beëindigen van de opstal eigenaar van de opstallen en is hij ertoe gehouden de actuele waarde van de opstallen te vergoeden aan de opstalhouder. Partijen kunnen hiervan afwijken. Het nieuw Burgerlijk Wetboek bepaalt in dit verband (art. 3:188): De opstalgever moet de opstalhouder vergoeden voor de bouwwerken en beplantingen opgericht of verkregen binnen de grenzen van zijn recht, op grond van de ongerechtvaardigde verrijking. De ongerechtvaardigde verrijking, een algemeen rechtsbeginsel in het Belgisch en Europees recht, is nu dus geïmplementeerd in de wet.

De fiscale wet (art. 36 WIB 92) schrijft voor dat anders dan in geld verkregen voordelen alle aard gewaardeerd moeten worden volgens de werkelijke waarde bij de verkrijger.

Specifiek voor wat betreft opstallen, vertaalt zich dat als volgt, zo is bevestigd onder meer in de rulingpraktijk: er is geen aanleiding tot het belasten van een voordeel van alle aard in hoofde van de opstalgever bij het einde van de opstal, wanneer die vergoeding:

• is gebaseerd op de economische waarde van de opstallen bij het einde van het opstalrecht;
• verminderd met de gederfde inkomsten wegens de terbeschikkingstelling van de grond aan de vennootschap gedurende de looptijd van het opstalrecht.

In de rechtspraak en rulings is dienaangaande geoordeeld dat rekening moet worden gehouden met de concrete feitelijke omstandigheden eigen aan het geval. Meer bepaald is er o.a. rekening te houden met de duurtijd van de opstal, omvang van het perceel, de afstand van het gebruiksrecht op dat perceel gedurende die tijd, het gebruiksnut voor de opstalhouder onder de vorm van een gebouw bestemd voor haar bedrijfsuitoefening, enz.

In de rechtspraak wordt ook onderzocht of de natrekking zoals ze zich in casu voordoet, zich ook zonder de hoedanigheid van bedrijfsleider in de vennootschap te zijnen voordele zou hebben voorgedaan, en dus niet die hoedanigheid als oorzaak heeft.

In de rechtsleer is bovendien, unaniem, aangenomen dat als de verrijking van de opstalgever niet gelijk zou zijn aan de verarming van de opstalhouder, volgens de theorie van de ongerechtvaardigde verrijking enkel het laagste bedrag moet worden vergoed. Stel dat een zaakvoerder-opstalgever zich op het einde van de opstal zou verrijken met 500, maar de vennootschap-opstalhouder zich slechts verarmt met 200: gemeenrechtelijk moet de bedrijfsleider dan slechts 200 betalen aan zijn vennootschap. Het saldo van de verrijking in zijn hoofde van 300 vindt haar oorzaak dan niet in zijn mandaat als zaakvoerder, maar in andere oorzaken zoals bv. macro-economische wetmatigheden zoals de evolutie in vastgoedprijzen, inflatie, enz. Een dergelijke verrijking is dan geen voordeel.

In een recent door ons kantoor behandeld dossier had de fiscus vooropgesteld dat een natrekkingsvergoeding niet marktconform zou zijn geweest en als een voordeel alle aard moet worden getaxeerd. In het kader van een bezwaarschrift en bijhorende hearing is evenwel het marktconform karakter van een opstalvergoeding kunnen worden onderbouwd. De verantwoording werd gesteund op volgende parameters.

• Voor de economische waarde van de opstal van het gebouw, een woning, bij het einde van de opstal, is uitgegaan van het schattingsverslag van een erkend landmeterskantoor.
• Voor de vaststelling van de gederfde inkomsten van de grond is een berekening uitgewerkt die gesteund was op: de duurtijd van de opstal meer bepaald twintig jaar; een onderbouwd percentage van geschat rendement van de grond op het einde van de opstal; de gebruikswaarde van de grond per einde opstal; een jaarlijkse indexatievoet gebaseerd op de gemiddelde indexatievoet van de laatste tien jaar; een actualisatievoet gebaseerd op de OLO 20 jaar per einde opstal.
• Tevens is onderbouwd dat privé gedane investeringen, zoals onder meer voor zonnepanelen en een zwembad, rekening houdende met hun waardedalingen ten belope van 10% respectievelijk 5% per jaar, in mindering dienden te worden gebracht.

Naar aanleiding daarvan werd het zogenaamde voordeel tot een minimum herleid. Het bezwaarschrift werd dan ook quasi integraal ingewilligd en de bestreden aanslag (cf. taxatie van een voordeel alle aard) voor het grootste deel ontheven. Het illustreert overigens opnieuw het belang en de positieve impact van een goed onderbouwd bezwaar en het accuraat voeren van de hoorzitting.

Op het einde van een opstal speelt het aspect van de natrekkingsvergoeding. De fiscus taxeert vaak een voordeel alle aard wanneer er geen of in haar ogen een te lage vergoeding is betaald door de opstalgever. Een grondige onderbouw van het marktconform karakter van de vergoeding, in het bijzonder van de werkelijke waarde van de opstal per einde opstal en van de gederfde inkomsten, maakt hier het verschil, deze maakt dat kan worden afgezien van het voordeel zowel op taxatie- als op bezwaarniveau en indien nodig voor de rechtbank.

Dries Verhaeghe & Justine Vanneste

​Volg ook onze IMPOSTO Tax Talks, ook op LinkedIn