1 januari 2020 is een belangrijke deadline voor huiseigenaars. Vanaf dan is dak- en raamisolatie verplicht. Bij onvoldoende isolatie riskeer je een fikse portie strafpunten die mogelijks leiden tot de ongeschiktheid van je woning. En juist die ongeschiktheid kan je parten spelen wanneer je de woning wil verhuren. Wil je problemen vermijden? Dan kan je deze zomer nog in actie schieten. De weersomstandigheden zijn dan goed én je bent op tijd tegen januari.  Hou hierbij wel rekening met het bouwverlof. 

Strafpunten

Heb je vandaag geen dakisolatie? Dan kan de wooninspecteur je bij een controle een beperkt aantal strafpunten toekennen. Je krijgt dan tijd om de woning in orde te brengen. Heb je een maximaal aantal strafpunten bereikt, dan wordt je woning mogelijks ongeschikt verklaard.

Wat verandert concreet vanaf 1 januari 2020? Volgend jaar verstrengt de regeling. Zowel voor de isolatie van daken als van ramen.

Dakisolatie:

• Vanaf 1 januari 2020 krijg je bij onvoldoende dakisolatie standaard 15 strafpunten, waardoor je woning bij controle mogelijks ongeschikt wordt verklaard.

Raamisolatie:

• Vanaf 1 januari 2020 tot en met 31 december 2022 wordt voor een raam met enkele beglazing drie strafpunten gequoteerd en voor meerdere ramen met enkele beglazing negen strafpunten.
• Vanaf 2023 kan het ontbreken van dubbelglas volstaan voor het ongeschikt verklaren van je woning.

Hoe wordt je woning ongeschikt verklaard? 

Iedereen kan een onderzoek naar de ongeschiktheid van je woning aanvragen. De gemeente, andere overheden, sociale woonorganisaties… maar ook je huurders. Een goed geïsoleerde woning is voor huurders van belang. Een gebrek aan energiezuinigheid heeft een impact op hun energiefacturen. Een niet-geïsoleerde woning verhuren zal naar de toekomst dus meer risico’s met zich meebrengen. Dat de huurder bij de gemeente een onderzoek kan aanvragen, werkt als stok achter de deur.

Bij een onderzoek controleert de wooninspecteur je woning. Na afloop neemt de burgemeester een beslissing. Elke woning die ongeschikt wordt verklaard (na 15 strafpunten in een technisch verslag), wordt opgenomen in een Vlaamse inventaris.

Gevolgen van een ongeschiktheid

De kans dat de wooninspecteur voor je deur staat wanneer je de woning zelf bewoont is klein. Maar wanneer je de woning verhuurt is het opletten geblazen. De gevolgen zijn niet te onderschatten.

1. Staat je woning na één jaar nog steeds op de inventarislijst? Dan betaal je een heffing. De heffing kan gewestelijk zijn (gebaseerd op het kadastraal inkomen van de woning) of gemeentelijk.De gemeente kiest dan zelf het belastingtarief (minimumaanslag is 500 euro en maximumaanslag is 990 euro). De gemeente schort de heffing op wanneer je de renovatiewerken begint.
2. Zolang je woning op de lijst staat, geldt er een voorkooprecht op je woning. betekent Bepaalde overheden krijgen het recht om bij voorrang op een kandidaat-koper de woning aan te kopen.
3. Je mag een ongeschikte woning niet verhuren of ter beschikking stellen. Doe je dit wel, dan kan je gestraft worden met een geldboete en/of gevangenisstraf.
4. Een lopende huurovereenkomst wordt mogelijks nietig verklaard. De huurder mag het teveel betaalde huurgeld terugvorderen.
5. Is er sprake van een herhuisvesting van je huurder? Dan kan je opdraaien voor de kosten.

Een ‘ongeschikte’ woning verkopen? 

Een ongeschikte woning mag je verkopen, maar de notaris zal de koper hoe dan ook over de ongeschiktheid van de woning. De nieuwe koper draagt immers de gevolgen van de ongeschiktheid. Zo zal de koper de heffing betalen. Wel krijgt de koper daarvan een opschorting gedurende twee jaar. Binnen die periode moet hij dus de renovatiewerken aanpakken. Let op, deze opschorting geldt niet bij een verkoop aan een bloed- of aanverwant tot de derde graad.

Is je woning in 2020 onvoldoende geïsoleerd, maar nog niet ongeschikt verklaard? Dan zal er geen melding aan de koper plaatsvinden. Maar besef wel dat het niet voldoen aan de normen een invloed heeft op de waarde van je woning. De nieuwe koper zal immers werk moeten maken van isolatie.  De mogelijke controle van een wooninspecteur zal ook voor hem als een donderwolk boven zijn hoofd hangen. Vooral als hij de woning in de toekomst wil verhuren…

Bron: Fednot

Notaris.be