Wanneer een onderneming in economische moeilijkheden verkeert, kan zij opteren om de procedure van de overdracht onder gerechtelijk gezag op te starten. Die procedure heeft als doel om (een deel van) de onderneming in going concern over te dragen aan één of meerdere overnemers. De bedoeling is dan om met de opbrengsten daarvan (een deel van) de schulden van de onderneming te voldoen.
Bij die beoogde overdracht onder gerechtelijk gezag vormen lopende overeenkomsten vaak een belangrijk bestanddeel. De prijs die een kandidaat-overnemer bereid is te betalen voor (een deel van) de onderneming wordt doorgaans immers mede bepaald door de mogelijkheid om bepaalde lopende overeenkomsten, zoals de huurovereenkomsten, mee over te nemen.
Het principe: overdracht van de lopende overeenkomst
Indien een kandidaat-overnemer een bepaalde overeenkomst, zoals bijvoorbeeld een huurovereenkomst, essentieel acht, kan hij deze opnemen in zijn aankoopbod. Indien het bod van de kandidaat-overnemer dan aanvaard wordt, zal hij van rechtswege in de plaats gesteld worden van de oorspronkelijke huurder, zonder dat de verhuurder hiervoor zijn toestemming dient te verlenen. De kandidaat-overnemer dient in principe dus geen tijdrovende onderhandelingen (over de duurtijd, prijs, enz.) te voeren met de medecontractanten.
Het is daarbij dus in principe mogelijk dat men bijvoorbeeld als verhuurder plotseling en zonder voorafgaande onderhandelingen (en al dan niet tegen zijn wil in) geconfronteerd zal worden met een onbekende huurder.
De uitzondering: de intuitu personae overeenkomst
Veelal zal een verhuurder echter niet wensen te verhuren aan een onbekende overnemer van de huurovereenkomst.
Om dat te vermijden zou men kunnen aantonen dat de persoon, hoedanigheid en/of kwaliteiten van de oorspronkelijke huurder determinerend waren bij het aangaan van de huurovereenkomst. Met andere woorden: dat niet alleen de prestatie als zodanig belangrijk was voor de verhuurder, maar ook de persoon van de huurder, bijvoorbeeld wegens de specifieke kennis, ervaring of expertise die van deze kan worden verwacht of het vertrouwen dat deze huurder inboezemt.
Wanneer men aldus kan aantonen dat de overeenkomst intuitu personae (i.e. persoonsgebonden) werd gesloten, is de toestemming van de medecontractant immers wél vereist alvorens de overeenkomst deel kan uitmaken van de overdracht onder gerechtelijk gezag.
Indien bijvoorbeeld de verhuurder kan aantonen dat bij het sluiten van de huurovereenkomst niet (alleen) de eigenschappen van het onroerend goed en de huurprijs centraal stonden, maar wel (of minstens ook) de identiteit, hoedanigheid, eigenschappen, kunde, kwaliteiten en/of vaardigheden van (een van) de partijen, dan zal de toestemming van de verhuurder nodig zijn om de huurovereenkomst over te nemen.
Het contractueel bestempelen van de overeenkomst als intuitu personae
Let wel op, het louter contractueel bestempelen van een overeenkomst als intuitu personae, zonder dat dit (ook) uit de feiten blijkt, staat een overdracht van de overeenkomst zonder toestemming van de verhuurder niet per se in de weg. Ongeacht de benoeming van de overeenkomst zal de rechtbank steeds in concreto – op basis van de wil van de partijen, uit de feiten en omstandigheden die de contractsluiting omringd hebben – de overeenkomst kwalificeren en beslissen of de overeenkomst al dan niet intuitu personae werd gesloten.
Omgekeerd is het opnemen van een clausule die de overeenkomst uitdrukkelijk als intuitu personae bestempelt niet vereist alvorens een overeenkomst aldus kan kwalificeren. Het is niettemin aangeraden om dat te doen, maar ook andere contractuele bepalingen kunnen richtinggevend zijn. Het intuitu personae karakter kan bijvoorbeeld blijken uit clausules waarin bepaald wordt dat de huurovereenkomst een einde neemt in geval van overlijden of faillissement van een van de partijen, of waarbij onderverhuring wordt uitgesloten.
Wordt u als medecontractant geconfronteerd met een mogelijk gedwongen overname van uw (huur)overeenkomst binnen een overdracht onder gerechtelijk gezag of wenst u als kandidaat-overnemer een lopende (huur)overeenkomst over te nemen, maar twijfelt u over de kwalificatie van de overeenkomst, aarzel dan niet om Intinya Law te contacteren.
0 reacties