​In België geniet een verhuurder over een bijzondere drieledige bescherming. Ten eerste is een huurder verplicht om het gehuurd onroerend goed van voldoende huisraad te voorzien. Ten tweede geniet de verhuurder van een voorrecht op de waarde van die stofferende huisraad. Ten derde kan de verhuurder op een vereenvoudigde manier beslag leggen op die stofferende goederen.

Deze bescherming geldt voor alle soorten huur: gemene huur, woninghuur, handelshuur en landpacht.

Hiermee heeft de wetgever gewild dat verhuurders zich minder zorgen moeten maken over de financiële draagkracht van de huurder. Door de geboden bescherming moeten verhuurders immers niet noodzakelijk zelf op zoek naar waarborgen, zoals een hogere huurprijs of een hoge huurwaarborg. Deze regeling komt ook kandidaat-huurders ten goede. De wettelijke regeling zou namelijk een gunstige invloed moeten hebben op het huuraanbod en de huurprijzen.

De stofferingsplicht (artikel 1752 van het oud Burgerlijk Wetboek)

Een huurder moet het gehuurd onroerend goed voorzien van voldoende huisraad. Het gaat om stofferende goederen die dienstig zijn om het genot van het gehuurde goed te vergemakkelijken of om het gehuurde goed geschikt te maken voor een passend gebruik. Bij een woonhuis gaat het bijvoorbeeld om de meubels en andere goederen die normaal gebruikt worden in een woning (tafels, stoelen, piano, televisie, computer, schilderijen, enz.). Bij een handelshuis gaat het bijvoorbeeld om voorraden en gereedschap.

Ook voertuigen kunnen beschouwd worden als stofferende goederen. Denk bijvoorbeeld aan bestelwagens die gebruikt worden door een verhuisfirma of wagens die ter beschikking gesteld worden van personeelsleden om buiten de onderneming diensten te presteren.

De wettekst verduidelijkt niet wanneer de aanwezige huisraad ‘voldoende’ is. Uit de juridische literatuur blijkt dat het volstaat dat de waarde van de goederen overeenstemt met twee huurtermijnen, verhoogd met de eventuele beslagkosten.

De stofferingsplicht van de huurder komt bovenop zijn plicht om een huurwaarborg te stellen. Naast de betaling van een huurwaarborg moet de huurder het onroerend goed dus ook met voldoende huisraad stofferen, tenzij partijen contractueel afwijken van de stofferingsplicht.

Een schending van de stofferingsplicht kan leiden tot een beëindiging (ontbinding) van de huurovereenkomst en tot een daaropvolgende uithuiszetting.

Het voorrecht van de onbetaalde verhuurder (artikel 20, 1° van de Hypotheekwet)

De stofferingsplicht staat niet op zich. De wetgever heeft aan de verhuurder een voorrecht toegekend op de waarde van al hetgeen het verhuurde onroerend goed stoffeert.

Indien een huurder de huurprijs niet betaalt, en het komt tot een beslag op en een gedwongen verkoop van de stofferende goederen van de huurder, dan zal de verhuurder bij voorrang betaald worden met de verkoopopbrengst.

Indien het een woon- of handelshuis betreft, dan biedt het voorrecht zekerheid voor twee vervallen jaren huur, naast het lopend en het daaropvolgend jaar. Indien de huurovereenkomst werd vastgelegd in een authentieke (bv. notariële) akte of in een geregistreerde onderhandse akte dan biedt het voorrecht ook zekerheid voor al hetgeen nog moet vervallen.

Het Hof van Cassatie oordeelde op 15 mei 2023 (AR C.22.0415.F) dat dit bijzonder roerend voorrecht van de onbetaalde verhuurder een zakelijk zekerheidsrecht is (artikel 3.3 van het Burgerlijk Wetboek). Het verschaft een onbetaalde verhuurder tijdens een procedure van gerechtelijke reorganisatie de hoedanigheid van buitengewone schuldeiser in de opschorting.

Het voorrecht strekt zich niet enkel uit tot de goederen die eigendom zijn van de huurder. Ook goederen van derden die het gehuurd onroerend goed stofferen vallen eronder. Het kan bijvoorbeeld gaan om goederen die de huurder leaset, huurt of gekocht heeft onder eigendomsvoorbehoud, of goederen van de feitelijk samenwonende partner die geen medehuurder is. Van alle goederen die het pand stofferen wordt immers vermoed dat zij de eigendom zijn van de huurder (art. 3.24 BW). Het Hof van Cassatie wees er in een arrest van 3 februari 2025 (AR C.24.0261.N) op dat dit vereist dat de verhuurder te goeder trouw is. De verhuurder mag met name geen kennis gehad of behoord te hebben gehad van het eigendomsrecht van de derde op het ogenblik dat de roerende goederen in het verhuurde onroerend goed werden binnengebracht. De goede trouw van de verhuurder wordt evenwel vermoed. Het is aan de derde om de kwade trouw (of kennis) van de verhuurder aan te tonen. In de rechtsleer wordt daarom, aan derden die roerende goederen toevertrouwen aan een huurder, aangeraden om de verhuurder daarvan op de hoogte te brengen uiterlijk op het ogenblik dat de goederen worden binnengebracht in het gehuurd onroerend goed.

Pandbeslag (artikel 1461 van het Gerechtelijk Wetboek)

De verhuurder die niet betaald wordt zal zich tot de vrederechter moeten wenden om de huurder te laten veroordelen tot betaling.

Indien de verhuurder vreest dat zijn huurder de stofferende goederen ondertussen zou wegmaken of insolvabel dreigt te worden, dan kan hij op een vereenvoudigde manier bewarend beslag leggen op de stofferende goederen.

Dat kan met name door de procedure van pandbeslag toe te passen. Het voordeel daarvan is dat hiervoor geen voorafgaande machtiging van de beslagrechter vereist is. Het volstaat dat de verhuurder beschikt over een huurovereenkomst. Zelfs een mondelinge huurovereenkomst volstaat.

De procedure van pandbeslag kent echter ook twee nadelen. Ten eerste kan er niet meteen pandbeslag gelegd worden. Aan de huurder moet eerst een bevel tot betalen gegeven worden. Pas na een wachttermijn van één volledige dag kan overgegaan worden tot pandbeslag. Door dat bevel en die wachttermijn dreigt de huurder gealarmeerd te worden dat er een pandbeslag aankomt. Dat creëert het risico dat de huurder de stofferende goederen zal verbergen.

Een tweede nadeel is dat het pandbeslag enkel gelegd kan worden voor vervallen huurgelden. Voor in de toekomst te vervallen huurgelden is een pandbeslag niet mogelijk.

Door deze nadelen wordt in de praktijk vaak een ‘gewoon’ bewarend beslag gelegd op de stofferende goederen. Dat vereist wel een voorafgaande machtiging van de beslagrechter, maar op die manier kan het verrassingseffect behouden blijven, waardoor er minder risico is dat de stofferende goederen verborgen zullen worden door de huurder. Een gewoon bewarend beslag kan bovendien ook gelegd worden voor in de toekomst te vervallen huurgelden.

Niettemin kan een pandbeslag nuttig zijn indien ingeschat wordt dat de kans klein is dat het voorafgaand bevel er toe zal leiden dat de huurder de stofferende goederen zal wegmaken of verbergen. Bijvoorbeeld wanneer het gaat om een handelshuur aan een supermarkt, garagist, autoverkoper of aannemer. Het is immers niet zo eenvoudig om een ganse winkelvoorraad, vloot voertuigen of bouwmaterialen en -kranen op korte termijn volledig weg te maken of elders onder te brengen. Dat geldt des te meer wanneer de huurder een onderneming is die nog actief is en die de stofferende goederen ter plaatse (of op een gekende locatie zoals een werf) nodig heeft om haar dagelijkse activiteiten te kunnen uitvoeren. Het risico blijft natuurlijk wel bestaan dat de huurder selectief tewerk gaat en de meest waardevolle goederen snel wegmaakt.

Cedric Haspeslagh

Een nadere analyse door mr. Cedric Haspeslagh van de procedure van pandbeslag verschijnt binnenkort in de nieuwe versie van het Beslagzakboekje (editie 2026).

Bent u verhuurder en wordt u geconfronteerd met huurachterstallen? Of bent u een huurder en heeft u vragen over uw rechten en plichten? Aarzel dan niet om contact op te nemen met Intinya Law. Wij beschikken over een team met ervaring in het huur- en beslagrecht dat u graag bijstaat.