In een vorig artikel zetten wij voor u een aantal praktische aspecten van de nieuwe aangifte van buitenlands vastgoed op een rijtje. Dit naar aanleiding van het aangifteformulier dat de fiscus vorige week massaal verzonden heeft aan al wie in vorige aangiftes in de personenbelasting (of rechtspersonenbelasting) melding maakte van zijn buitenlandse onroerende goed(eren). In navolging hiervan, namen wij het aangifteformulier kritisch voor u door. Is de opgevraagde informatie in overeenstemming met de wet? En vraagt de fiscus niet meer informatie op dan nodig voor de bepaling van het kadastraal inkomen voor uw buitenlands onroerend goed? En zo ja, zijn er dan andere belangen die meespelen?

Ook de blote eigenaar moet een aangifte doen

Een eerste opvallende vaststelling bij het doornemen van het aangifteformulier is dat ook de blote eigenaar in principe een aangifte moet doen van zijn aandeel in een buitenlands onroerend goed. Nochtans ontbreekt de wettelijke basis daarvoor. De wettekst omschrijft expliciet in artikel 471 WIB92 wat er moet begrepen worden onder een zakelijk recht als “elk soort buitenlands recht op een onroerend goed dat, door het feit dat zijn titularis er de vruchten van ontvangt, gelijkgesteld kan worden aan het eigendomsrecht, het recht van erfpacht, het opstalrecht of het recht van vruchtgebruik.” Deze definitie omvat bijgevolg niet de blote eigendom.

Het aangifteformulier peilt daarentegen ook naar uw zakelijke rechten die “geen recht op het genot van het goed geven”, zoals de blote eigendom.

Op het eerste gezicht hebben we er het raden naar waarom de fiscus deze informatie relevant acht. Deze info is niet vereist voor de toekenning van een KI aan het goed, noch moet de blote eigenaar eventuele inkomsten van het goed opgeven in zijn aangifte personenbelasting[1]. We kunnen ons dan ook terecht afvragen of dit een nieuwe stap is richting een vermogenskadaster.
Recent nog werd de informatie die banken moeten verstrekken aan het Centraal aanspreekpunt (CAP) gevoelig uitgebreid[2]. De overheid heeft reeds sedert jaar en dag een overzicht van al uw Belgische onroerende bezittingen[3]. Voeg daar nu ook alle buitenlandse onroerende bezittingen aan toe, en we zijn de facto weer een stap dichter bij een vermogenskadaster.

Hulpmiddel voor de fiscus bij de fiscale controle van uw vorige aangiftes?

Een tweede bedenking die we ons bij het aangifteformulier kunnen maken is dat men meermaals de datum of het jaartal van verwerving van het goed opvraagt.

Voor onroerende goederen verkregen vanaf 1 januari 2021 is het logisch dat de datum van verwerving moet worden opgegeven. De wet vereist immers dat de aangifte gedaan wordt binnen vier maanden na de verwerving. Voor onroerende goederen verkregen vóór 1 januari 2021 moet u niet de datum, maar ook het jaar van verwerving opgeven (en verder in bepaalde gevallen ook de exacte datum). Nochtans is ook deze informatie geheel irrelevant voor de toekenning van het KI indien de actuele verkoopwaarde gekend is[4]. De fiscus heeft hiermee wel een handig hulpmiddel gevonden om na te gaan of u in uw aangiftes van de voorbije jaren wel steeds correct uw buitenlandse onroerende inkomsten hebt aangegeven.

Welke waarde geeft u aan?

De belangrijkste informatie die u moet verstrekken aan de fiscale administratie voor de toekenning van het KI is uiteraard de waarde van het goed. Het aangifteformulier is wat dat betreft niet altijd even logisch opgebouwd.

Het uitgangspunt is dat u de actuele verkoopwaarde van het goed opgeeft. Indien deze waarde niet gekend is, voorziet het aangifteformulier in een aantal alternatieven. Deze alternatieven dekken evenwel niet alle situaties.

Gaat het om een grond waarop u een gebouw heeft laten optrekken? Dan vraagt men de verwervingsprijs van de grond en de kostprijs van de constructie. Gaat het om een gebouwd onroerend goed waar geen verbouwingswerken werden uitgevoerd? Dan vraagt men om de verwervingsprijs van het goed op te geven en het jaartal. Gaat het om een gebouwd onroerend goed waarin wél verbouwingswerken werden uitgevoerd? Dan vraagt men (opnieuw) om de actuele normale verkoopwaarde in te vullen. Nochtans komt u in principe pas in dit vak terecht als het antwoord op de eerste vraag, meer bepaald de vraag of u de actuele normale verkoopwaarde kent, “nee” was… Is de belastingplichtige in dat geval verplicht de venale waarde van het goed te laten schatten door een deskundige? Noch het aangifteformulier, noch de circulaire verduidelijken dit[5].

Bovendien voorziet de circulaire 2021/C/21 van 1 maart 2021 dat men bij gebrek aan een recente deskundige waardebepaling de mogelijkheid heeft om de waarde van het goed zoals deze werd opgenomen in “een successie- of schenkingsaangifte” te gebruiken. Deze mogelijkheid wordt nochtans nergens opgenomen in het aangifteformulier.
Gelet op de expliciete vermelding hiervan in de circulaire, lijkt het ons evenwel een mogelijkheid dat u deze waarde toch opneemt in het aangifteformulier.

Indirecte discriminatie?

Een laatste en meer algemene bedenking bij het aangifteformulier heeft betrekking op de methode om het KI vast te stellen.

Voor de invoering van de nieuwe wetgeving bestonden er drie methodes om het KI van onroerende goederen te berekenen. De eerste methode is geënt op de huurwaarde op het referentietijdstip, zijnde 1 januari 1975. De tweede methode vergelijkt het te schatten goed met gelijkaardige goederen waarvan het kadastraal inkomen definitief is. De derde methode is gebaseerd op de verkoopwaarde op het referentietijdstip waarop vervolgens een kapitalisatie tarief van 5,3 % wordt toegepast.

Thans wordt een nieuwe berekeningsmethode geïntroduceerd in artikel 478 WIB92 die beoogt om de verkoopwaarde van 1975 te reconstrueren op basis van de actuele waarde. In een vorig artikel stonden we meer uitgebreid stil bij de concrete toepassing hiervan. De Raad van State waarschuwde evenwel al in haar advies bij het wetsontwerp dat de systematische toepassing van de vierde methode voor in het buitenland gelegen onroerende goederen ertoe kan leiden dat deze goederen op onrechtstreekse wijze systematisch onderworpen worden aan een hoger belastingtarief dan Belgische onroerende goederen, hetgeen kan leiden tot een indirecte discriminatie tussen belastingplichtigen[6]. De omgekeerde redenering geldt uiteraard ook voor Belgisch vastgoed.

Uit de opbouw van het aangifteformulier blijkt duidelijk dat voor de bepaling van het KI van buitenlandse onroerende goederen bijna uitsluitend de vierde methode zal worden gebruikt. De eerste methode (huurwaarde op het referentietijdstip) en de derde methode (verkoopwaarde op het referentietijdstip) komen immers pas in laatste instantie aan bod in het aangifteformulier. De tweede methode kan op dit moment nog niet worden toegepast bij gebrek aan referentiepercelen, maar zou o.i. in de toekomst in principe ook mogelijk moeten zijn. Het is vandaag nog onzeker of het aangifteformulier binnenkort in die zin wordt aangepast.

De vraag rijst dan ook of deze nieuwe regelgeving in haar huidige vorm stand zal houden voor het Hof van Justitie. Indien systematisch buitenlandse (of binnenlandse) goederen alsnog aan een hoger belastingtarief onderworpen worden, zal dit wellicht een probleem vormen. Uit de rechtspraak van het Hof van Justitie blijkt immers dat men geen genoegen neemt met een louter formele toetsing, maar dat een reële en feitelijke analyse vereist is. Wij vrezen alvast dat deze geknutselde oplossing geen lang leven beschoren is.

[1] Art. 11 WIB92 verwijst niet naar de blote eigenaar en stelt: “De inkomsten als omschreven in artikel 7, § 1, 1° en 2°, zijn, naar het geval, belastbaar ten name van de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van het goed”.

[2] zie in die zin dit artikel.

[3] Het is immers zo dat in het geval van een overdracht van een zakelijk recht op een onroerend goed dat in België gelegen is, de administratie hiervan automatisch op de hoogte wordt gebracht ten gevolge de registratie van de notariële akte of van de onderhandse akte, wat niet het geval is bij de overdracht van een zakelijk recht op een onroerend goed dat in het buitenland gelegen is.

[4] Indien de actuele verkoopwaarde niet gekend is, kan het wel nuttig zijn om te peilen naar het jaar van verwerving voor de bepaling van het KI. Op die manier kan men de correctiefactor toepassen van dat jaar en zo de waarde van goed in 1975 reconstrueren.

[5] Nochtans zou het ook hier een oplossing kunnen zijn om – naar analogie met de alternatieve waardering voor een grond waarop een gebouw werd geplaatst – de verwervingsprijs van het goed op te nemen (en het jaartal), en vervolgens de kosten van de verbouwing (en de datum van oplevering).

[6] Adv.RvS nr.41.597/4.