Expertise Nieuws

Familiale vennootschappen: quid de professionele vastgoedvennootschap?

DELBOO
Geschreven door DELBOO

De Vlaamse fiscale wetgeving biedt de mogelijkheid om aandelen van een familiale vennootschap belastingvrij te schenken of te laten vererven aan een vast tarief van 3% of 7%. Door een strenge interpretatie van de voorwaarden kwamen aandelen van vastgoedvennootschappen vaak niet in aanmerking.

De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) versoepelt nu haar standpunt: vastgoedvennootschappen die hun professioneel vastgoed op commerciële wijze exploiteren en beheren kunnen eventueel toch in aanmerking komen (voorafgaande beslissing nr. 19008 van 29 april 2019).

Voorafgaande feiten

Een naamloze vennootschap ontwikkelt, beheert en exploiteert haar professioneel vastgoed op commerciële wijze met het oog op het verhogen van de rentabiliteit en de marktwaarde ervan. De groep onder de vennootschap is voornamelijk actief in de vastgoedsector. Verder heeft zij ook de meerderheidsparticipatie in twee aannemingsbedrijven.

De activa van de vennootschap bestaan grotendeels uit professioneel vastgoed, maar ook uit één appartement dat tot bewoning is bestemd. Haar activiteit bestaat deels uit de verhuur (aan derden binnen en buiten de groepsstructuur) en deels uit de verkoop van professioneel vastgoed. Naast het tewerkstellen van eigen personeel, doet de vennootschap ook regelmatig een beroep op de diensten van externe partijen, zoals aannemers, architecten, immobiliënkantoren, makelaars, enzovoort.

De vennootschap wil bevestigd zien dat zij een familiale vennootschap uitmaakt die in aanmerking komt voor de gunsttarieven.

Frequente exploitatie van professioneel vastgoed is economische activiteit

Aan de participatievoorwaarde (de aandelen moeten voldoende stemrechten in de vennootschap vertegenwoordigen) blijkt alvast voldaan.

Daarnaast moet uit de statuten en de jaarrekening van de vennootschap blijken dat de vennootschap een economische activiteit uitoefent (activiteitsvoorwaarde). Voorheen was het voor vastgoedvennootschappen moeilijk om deze voorwaarde te vervullen. In haar omzendbrief van 2015 besliste Vlabel immers dat een passief optreden, zoals het louter beheer van onroerende goederen, niet volstond als economische activiteit.

In de recente voorafgaande beslissing neemt Vlabel daarentegen een soepelere houding aan. Vastgoedactiviteiten kunnen in bepaalde gevallen een economische activiteit uitmaken. Het gaat hier dan om vastgoedvennootschappen die hun professioneel vastgoed (dus geen privaat patrimonium) ook frequent verkopen en hierop meerwaarden realiseren. Naast de frequentie en opbrengst van de verkopen houdt Vlabel nu ook rekening met de verbetering van de rentabiliteit en de marktwaarde, het beroep doen op externe partijen (aannemers, architecten, immobiliënkantoren, …) en de externe financiering.

Vlabel benadrukt wel dat de effectieve beoordeling pas zal gebeuren op het moment van de schenking of het overlijden zelf.

Versoepeling in reële economische activiteit en tegenbewijs

Ten slotte moet de vennootschap nog aantonen dat zij een reële economische activiteit uitoefent. Wanneer een vennootschap niet cumulatief voldoet aan de twee wettelijke boekhoudkundige parameters, geldt een vermoeden dat zij geen reële economische activiteit uitoefent. In dat geval valt de vennootschap alsnog uit de boot voor de gunsttarieven, tenzij zij er in slaagt het tegenbewijs te leveren.

In haar aanvraag stelt de vennootschap zelf dat zij niet voldoet aan de parameters. Voor vastgoedvennootschappen blijkt het doorgaans vrijwel onmogelijk om deze balanstest te doorstaan. Aanvragers argumenteren terecht dat hun bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen bijna altijd lager of gelijk aan 1,5% van het totale actief zullen zijn. Zij doen namelijk voornamelijk een beroep op de diensten van externe partijen. Daarnaast mag het totale actief van de vennootschap voor niet meer dan 50% uit terreinen en gebouwen bestaan, laat het tegendeel nu net het voornaamste kenmerk van een vastgoedvennootschap zijn.

Vlabel wijst er op dat dit niet noodzakelijk een probleem hoeft te zijn, aangezien de vennootschap de mogelijkheid heeft om een tegenbewijs te leveren. Concreet moet worden aangetoond dat alle onroerende goederen die aanwezig zijn in de vennootschap, worden aangewend voor de economische activiteit van de vennootschap en derhalve geen privaat patrimonium betreffen. In de regel volstaat de verhuring van onroerend goed aan derden (private of handelshuur) – buiten de groepsstructuur – voor Vlabel niet om het tegenbewijs te leveren, ongeacht het aandeel of percentage dat dit verhuurde onroerend goed vertegenwoordigt in de totaal aanwezige onroerende goederen. In casu bestaat de economische activiteit van de vennootschap uit de exploitatie en ontwikkeling van professioneel/commercieel vastgoed, waarbij de verbetering van de rentabiliteit van vastgoed wordt bewerkstelligd en de marktwaarde actief wordt aangepakt. Zij doet hiervoor een beroep op externe aannemers of verbonden ondernemingen. Ook de verhuur (eventueel tijdelijk met het oog op de verkoop) van het aanwezige vastgoed behoort tot haar activiteit. In het licht van het nieuwe ondernemingsrecht en het Wetboek van Economisch Recht kan volgens Vlabel niet worden ontkend dat vastgoedactiviteiten (inclusief verhuur) in bepaalde gevallen als economische activiteit kunnen worden beschouwd (functioneel ondernemingsbegrip).

Ondanks dat de vennootschap in haar aanvraag aangeeft dat zij het appartement (bestemd tot bewoning) reeds te koop heeft gesteld, vormt dit voor Vlabel nog steeds een absoluut beletsel om het tegenbewijs te aanvaarden. Vlabel blijft volharden dat het tegenbewijs enkel kan worden geleverd wanneer elk onroerend goed wordt gebruikt om de economische activiteit van de vennootschap te verwezenlijken. Hiermee wil Vlabel ervoor zorgen dat het onmogelijk blijft om zuiver privépatrimonium belastingvrij te schenken of aan lage tarieven te vererven.

Toch versoepelt Vlabel haar oude standpunt enigszins. Daar waar Vlabel in haar beoordeling vroeger enkel rekening hield met de verhuur van bedrijfsgebouwen binnen de groepsstructuur, houdt zij nu eveneens rekening met de verhuur buiten de groep.

DELBOO

Meer lezen van deze auteur? Dat kan hier!

Opmerking plaatsen

Uw naam wordt privé weergegeven op de website en is niet zichtbaar voor anderen. Uw e-mailadres wordt opgeslagen maar niet gepubliceerd.