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Impôt sur la fortune immobilière en France

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Écrit par Tiberghien

Les relations fiscales franco-belges ont toujours été très importantes. En effet, nombreux résidents belges ont des intérêts patrimoniaux en France (détention d’immobilier, prises de participations etc.) et nombreux français sont au fil du temps venu s’installer en Belgique. Quelles sont les actualités fiscales franco-belges à retenir pour l’année 2019? Nous vous en commentons un nombre de quatre. La quatrième, c’est l’impôt sur la fortune immobilière.

L’ISF français (Impôt sur la Fortune) a été supprimé et remplacé le 1er janvier 2018 par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Là où l’ISF était applicable tant sur le patrimoine mobilier qu’immobilier des résidents français (sauf exonérations particulières), l’IFI ne touche plus que leur patrimoine immobilier.

Pour les non-résidents français, la mise en place de l’IFI a un impact moins important dès lors que déjà sous l’ISF, seuls leurs biens immobiliers français (détenus directement ou dans certains cas indirectement) étaient visés.

Quels sont les grands principes de l’IFI?

  • L’IFI est dû dès lors que le patrimoine immobilier français détenu atteint une valeur vénale de 1.300.000 EUR au 1er janvier de l’année concernée. Les taux suivants s’appliquent:
Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Tarif applicable
N’excédant pas 800 000 € 0%
Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 € 0,50%
Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 € 0,70%
Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 € 1%
Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 € 1,25%
Supérieure à 10 000 000 € 1,50%
  • Si le seuil de 1.300.000 EUR n’est pas atteint, l’IFI n’est pas dû et aucune déclaration n’est à introduire.
  • Les contribuables qui n’ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des cinq années civiles précédant celle au cours de laquelle elles ont leur domicile fiscal en France ne sont imposables qu’à raison de leurs biens immobiliers français.
  • Le seuil de 1.300.000 EUR est calculé par foyer fiscal ISF. Font l’objet d’une imposition commune les couples mariés, les partenaires liés par un pacte civil de solidarité et les personnes vivant en concubinage notoire. Sont ajoutés à leur base imposable, les actifs imposables appartenant aux enfants mineurs lorsqu’ils ont l’administration légale de leurs biens[1].
  • La base imposable de l’IFI se compose (pou un non-résident) tant des biens immobiliers français détenus en direct que des parts ou actions de sociétés et organismes établis en France ou hors de France à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers français (détenus directement ou indirectement).
  • D’éventuelles dettes contractées par le contribuable pour l’acquisition, la construction, la rénovation etc. de biens imposables sont en principe déductibles, sous certaines conditions toutefois. Les emprunts in fine ou de type « bullet » sont déductibles comme s’il s’agissait d’un emprunt classique avec remboursement annuel de capital. Pour les emprunts in fine, leur durée est fictivement fixée à 20 ans à cet effet.[2]
  • Pour la détermination de la valeur taxable d’actions ou parts imposables, les dettes contractées par la société (directement ou indirectement) sont prises en compte, sous certaines conditions toutefois.
  • En principe, l’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur de la pleine propriété, sauf cas particuliers dans lesquels une ventilation est effectuée entre nu-propriétaire et usufruitier[3].
  • Une exonération pour « biens professionnels » est prévue pour autant que les conditions à cet égard soient remplies.

Modifications apportées par la loi de finances 2019

La Loi de finances 2019 a apporté comme principale modification la mise en place des mêmes principes de prise en compte des prêts in fine ou de type « bullet » souscrits par des sociétés ou organismes detenant (directement ou indirectement) de l’actif immobilier français que ceux mentionnés ci-dessus applicables depuis le 1er janvier 2018 dans le chef du contribuable ayant contractée pareille dette.

Prenons Monsieur Gérard détenant avec son épouse une SCI propriétaire d’un bien à la Côte d’Azur d’une valeur de 3.000.000 EUR. La SCI a contracté un prêt de type « bullet » de 2.500.000 EUR le 15 juillet 2009 sur une durée de 15 ans. Pour l’année 2018, le montant total de la dette était prise en compte pour déterminer la base imposable à l’IFI, soit 500.000 EUR (3.000.000 EUR – 2.500.000 EUR) et donc sous le seuil de l’ISF. Au 1er janvier 2019 cependant, la base imposable était de 2.000.000 EUR (3.000.000 EUR – 6/15ième de 2.500.000 EUR), soit au-dessus du seuil de 1.300.000 EUR d’où il découle une obligation déclarative à l’IFI et le paiement dudit impôt.

Geoffroy Vander Cammen, fiscaliste patrimonial Mobilis Family Office
Emilie Van Goidsenhoven, Counsel Tiberghien Avocats

[1] Articles 964 et 965 CGI.

[2] Art. 974 CGI.

[3] Art. 968 CGI.

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