Le gouvernement flamand est parvenu à un accord sur le « shift » de la construction, l'objectif ultime étant l'arrêt complet de la construction d'ici 2040. Cet accord aura inévitablement un impact énorme sur l'aménagement du territoire. Les propriétaires d'un ou de plusieurs terrains à bâtir devront y faire face et sont donc invités à s'informer des conséquences que cet accord aura sur l'utilisation de leur terrain. Après tout, de nombreux terrains à bâtir seront affectés à un autre usage. Dans cet article, nous expliquons les principaux points de l'accord.

Quel est l'objectif de cet accord ?

L'objectif de cet accord est que, d'ici 2025, seuls 3 hectares par jour d'espace supplémentaire soient occupés, afin de parvenir à un arrêt complet de la construction d'ici 2040. Aujourd'hui, 5 hectares sont construits chaque jour.

La Flandre tente d'encourager les municipalités à augmenter le rendement qualitatif de l'espace par le biais de leur processus de planification de la politique spatiale et à empêcher la construction d'espaces supplémentaires.

Quelles sont les grandes lignes du décret instrumental ?

Le projet de décret instrumental – qui convertit cet accord en décret flamand – contient une réglementation pour les dommages au plan basés sur la valeur vénale. Celle-ci est déterminée sur la base de 13 facteurs.

Ce décret devrait être approuvé en 2022.

Un plan de régulation des dommages basé sur la valeur vénale

Le projet de décret sur les instruments prévoit un régime de dommages au plan fondé sur la valeur vénale pour les propriétaires victimes de dommages au plan.

Le dommage au plan est le préjudice que subit le propriétaire d'un terrain lorsque sa parcelle n'est plus constructible ou subdivisable à la suite d'un changement d'affectation.

Dans le cadre d'un règlement des dommages, ces propriétaires sont indemnisés sur base de la valeur que leur terrain atteindrait lors d'une vente (non publique).

Les critères suivants sont considérés comme des facteurs importants pour déterminer la valeur vénale d'une parcelle :

• L'emplacement sur une route suffisamment bien équipée ;
• L'emplacement au-delà de 50m de la ligne de construction (zones résidentielles) ;
• Le zonage en tant que zone de réserve résidentielle et la perspective de développement correspondante ;
• Le test de l'eau ;
• La constructibilité technique.

Dispositions spéciales pour les zones résidentielles réservées

Le projet de décret tient compte de l'avis du Conseil d'État sur les zones résidentielles réservées. Cela implique que les dispositions d'exemption pour les sociétés de logement social, entre autres, sont supprimées.

Le gouvernement indique que, compte tenu de la situation actuelle du marché du logement, une attention suffisante doit être accordée au maintien de logements abordables. L'accord se concentre donc sur le développement intercalaire et la densification afin de faciliter le logement abordable dans les zones centrales.

Entre autres choses, il est demandé aux communes, lorsqu'elles libèrent des zones de réserve résidentielle, d'utiliser ces zones pour créer des logements abordables.

Début de la neutralisation d'environ 1600 ha d'utilisations dures

Le gouvernement flamand souhaite neutraliser environ 1600 ha de destinations dures et plus particulièrement des zones de signalisation avec une affectation libre de construction.

Une zone de signalisation est une zone qui n'a pas encore été développée, avec une désignation de zonage dure (comme une zone d'expansion résidentielle, une zone industrielle, etc.)

L’affectation sans construction est une partie d'une zone de signalisation qui doit rester sans bâtiment et à laquelle on attribue donc une nouvelle fonction. L'attribution d'une nouvelle fonction est possible de deux manières :

• Par la désignation des zones comme « zones d'espaces ouverts sensibles à l'eau » (WORG)
• Via des plans régionaux de mise en œuvre spatiale (GRUP)

En prévision de la réaffectation définitive, le gouvernement flamand applique une politique conservatrice. Le département de l'environnement, par exemple, introduira toujours un recours contre l'attribution de permis de construire.

Lors de l'élaboration d'un SIP, les autorités de planification sont également tenues, lors de l'attribution d'une offre supplémentaire d'usages durs (tels que le logement, l'industrie, la récréation, etc.) de neutraliser simultanément les zones mal situées ou les offres légales superflues si celles-ci sont présentes sur le territoire de l'autorité de planification. Cela devrait garantir qu'il n'y aura jamais besoin de compenser deux fois.

Tout ceci afin de garantir que les espaces ouverts existants ne soient pas construits de manière indésirable.

Le nouveau règlement sur les dommages aux plans sera appliqué aux réaffectations.

Création d'un fonds VBR

Le Gouvernement flamand pourra mettre en place un fonds BRV qui sera utilisé pour aider à financer le « shift » de la construction. Limiter l'occupation d'espaces ouverts supplémentaires est une contribution importante à la réalisation des objectifs climatiques. C'est également la raison pour laquelle le Fonds BRV est financé par le Fonds pour le climat, entre autres, et est complété par des contributions du Fonds Rubicon, du Fonds pour les terrains, du Fonds pour l'environnement et du Fonds pour le renouveau.

Ce printemps, le gouvernement flamand entamera des négociations avec les administrations locales concernant l'utilisation du fonds BRV pour le paiement des dommages d'aménagement. La possibilité de compléter le fonds BRV par des recettes provenant des prélèvements sur les prestations de planification est également examinée.

L'accord sur le « shift » de la construction est lié à l'accord sur l'azote

L'accord sur le « shift » de la construction est lié à l'accord sur l'azote. Le gouvernement flamand est parvenu à un accord sur l'approche programmatique définitive de l'azote (PAS) et sur l'adaptation connexe de la politique en matière d'engrais.

L'objectif est de réduire radicalement les émissions d'azote et, entre autres, de passer à une agriculture durable.

Les principaux points de l'accord sont les suivants :

• Une réduction substantielle des émissions dans tous les secteurs de l'élevage ;
• Une politique d'accompagnement social pour soutenir les agriculteurs dans cette transition ;
• Une interdiction du fumier à partir de 2028 ;
• Un plan d'investissement pour réparer les dommages causés à la nature en Flandre ;
• Un nouveau cadre d'évaluation pour les nouvelles exploitations et les extensions, fondé sur un principe de précaution suffisamment strict ;
• Des efforts supplémentaires autour de la région de Turnhouts Venne pour réduire les précipitations d'azote ;
• En principe, un seuil d'azote de 1% sera introduit pour l'industrie.

Conclusion

Le « shift » de la construction aura un impact énorme sur l'aménagement du territoire actuel dans les années à venir. Il s'agira de suivre de près les politiques des autorités de planification et d'intervenir à temps en prenant les mesures juridiques appropriées.

Si vous souhaitez obtenir plus d'informations ou de l'aide sur ce sujet spécifique, n'hésitez pas à contacter nos spécialistes.

Tom Socquet et Koen De Puydt – Seeds of Law