Depuis plusieurs années, le marché du logement en Belgique connaît une pression croissante, compliquant l’accès au logement. Les prix de vente continuent d’augmenter, les loyers suivent la même tendance et s’y ajoutent souvent des coûts annexes importants. Parmi ceux-ci figurent les commissions des agents immobiliers, pour lesquelles aucun plafond légal n’existe actuellement.
Selon une étude de la BMA réalisée en 2016, les commissions perçues lors de la vente d’un bien immobilier représentent généralement entre 2 % et 4 % du prix de vente. Pour un logement d’une valeur de 390.000 euros, cela correspond à près de 19.000 euros de frais d’agence (TVA comprise), en plus des droits d’enregistrement et des frais de notaire.
Bien que les agents immobiliers soient tenus à une obligation de transparence concernant leur rémunération, aucun plafond légal ne limite aujourd’hui ces coûts.
C’est dans ce contexte qu’une proposition de loi a été déposée le 30 avril 2026 à la Chambre des représentants. Celle-ci vise à instaurer un plafond légal pour les rémunérations que les agents immobiliers peuvent facturer dans le cadre de la vente et de la location de logements résidentiels.
Cadre juridique actuel
À ce jour, il n’existe en Belgique aucun plafond légal applicable à la rémunération des agents immobiliers lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier résidentiel. Les honoraires sont, en principe, librement fixés et déterminés contractuellement entre l’agent immobilier et son mandant.
Certaines règles générales s’appliquent toutefois. Les agents immobiliers doivent notamment faire preuve de transparence quant à leurs tarifs et les communiquer clairement au préalable. Le consommateur doit être informé, avant la conclusion du contrat, de la rémunération due, laquelle doit en outre être consignée par écrit.
Que prévoit concrètement la proposition de loi ?
La proposition de loi modifie la loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier et instaure des plafonds de rémunération impératifs relevant de l’ordre public.
Vente de logements
- Commission maximale : 3 % (hors TVA) du prix de vente effectivement payé ;
- Interdiction de facturer séparément des frais complémentaires (par exemple des frais administratifs ou de dossier) ;
- Une seule commission par transaction.
Location de logements
- Rémunération maximale : un mois de loyer (hors TVA) ;
- Les frais de syndic et autres charges ne sont pas pris en compte dans le calcul.
La proposition de loi concerne exclusivement les biens immobiliers résidentiels. Elle ne s’applique ni à l’immobilier commercial, ni aux bureaux, ni aux espaces logistiques, ni aux autres formes d’immobilier d’investissement.
En matière locative, le plafond ne s’appliquerait qu’aux baux de résidence principale, c’est-à-dire lorsque le locataire établit sa résidence principale dans le bien loué. Les autres formes de location sont exclues du champ d’application.
La proposition prévoit expressément que toute clause contractuelle prévoyant des tarifs supérieurs est nulle de plein droit pour la partie excédentaire, sans que cela n’affecte la validité des autres dispositions contractuelles.
Conséquences pratiques
Pour les agents immobiliers, la proposition constitue une restriction significative de la liberté contractuelle. La possibilité de facturer, en sus de la commission, des rémunérations complémentaires telles que des frais administratifs ou de dossier disparaîtrait, le tarif étant conçu comme une rémunération globale et forfaitaire (« all-in »).
La question se pose également de savoir dans quelle mesure le secteur cherchera à développer des pratiques alternatives afin d’atténuer l’impact de ce plafonnement, par exemple en limitant l’étendue des services inclus.
Dans le même ordre d’idées, il n’est pas exclu que les agents immobiliers incitent davantage leurs clients à se charger eux-mêmes de l’obtention des attestations et documents nécessaires.
L’arrêté royal du 28 septembre 2018 relatif aux conventions d’intermédiation immobilière conclues entre entreprises et consommateurs qualifie en effet les frais liés aux attestations de frais de tiers répercutés, distincts des honoraires de l’agent immobilier, et permet déjà au consommateur de solliciter lui-même ces attestations.
La question de savoir si les frais d’attestation demandés par l’agent immobilier au nom et pour le compte du mandant tombent sous l’interdiction des rémunérations complémentaires n’est toutefois pas expressément tranchée par la proposition de loi. Une clarification à cet égard paraît souhaitable dans le cadre de la poursuite des travaux parlementaires.
Si la proposition encadre strictement la fixation des prix, la concurrence entre agents immobiliers demeure possible. Celle-ci se déplacerait toutefois du terrain tarifaire vers d’autres critères, tels que la qualité du service, la rapidité de la vente ou encore l’expertise professionnelle.
Pour les acheteurs et les locataires, cette réglementation offrirait une plus grande sécurité juridique quant au coût maximal de l’intervention de l’agent immobilier.
Contexte européen
La proposition de loi s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence récente de la Cour de justice de l’Union européenne.
Dans son arrêt du 27 février 2025, AEON NEPREMIČNINE e.a., C-674/23, la Cour a confirmé que les États membres peuvent, sous certaines conditions, instaurer des plafonds tarifaires applicables à la rémunération des agents immobiliers.
Selon la Cour, une telle mesure n’est pas incompatible avec le droit européen pour autant qu’elle soit proportionnée et qu’elle poursuive un objectif d’intérêt général.
À cet égard, la Cour s’est référée à une réglementation slovène instaurant un plafond légal des commissions d’agence dans les transactions immobilières. Elle a considéré qu’une telle mesure pouvait contribuer à garantir un logement abordable et à renforcer la protection des consommateurs, dans la mesure où ces coûts sont souvent répercutés, dans la pratique, sur le prix de vente ou le montant du loyer.
Cette jurisprudence constitue un fondement juridique important pour la proposition de loi belge.
Entrée en vigueur et application dans le temps
Si la proposition de loi est adoptée, la loi entrerait en vigueur six mois après sa publication au Moniteur belge.
Elle ne s’appliquerait en outre qu’aux contrats conclus après son entrée en vigueur.
Dès lors qu’il ne s’agit actuellement que d’une proposition de loi, il demeure toutefois incertain si, et à quel moment, ce régime entrera effectivement en vigueur.
Conclusion
Si elle est adoptée, cette proposition de loi entraînera une évolution significative de la pratique immobilière résidentielle en Belgique, avec des conséquences directes pour l’ensemble des parties impliquées dans l’achat, la vente et la location de logements.
Pour toute question relative aux transactions immobilières et à l’intermédiation immobilière, vous pouvez vous adresser à l’équipe Real Estate d’Andersen.
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