L’interdiction d’ouvrir leurs commerces a largement impacté de nombreuses entreprises actives dans les secteurs de l’Horeca, d’un commerce de détail ou d’une asbl, culturelle ou non. Nombreuses sont au bord du gouffre financier qui ne survivront sans aides des pouvoirs publics. Les pertes sont souvent énormes, que ce soit en chiffre d’affaires ou en bénéfices puisqu’une bonne part des frais fixes reste à leur charge. Les experts-comptables proches de leurs clients le constatent quotidiennement.

En particulier, les entreprises ont accumulé des retards de loyers, parfois d’une année et les bailleurs ne savent que faire : attendre ou demander la résiliation ? Aucune de ces options ne leur sera optimale. Justement, deux mesures récentes, l’une fédérale et l’autre à Bruxelles-Capitale viennent alléger le dommage pour les bailleurs qui consentent à faire un geste envers leurs locataires. Elles ne sont pas identiques, les conditions leur sont respectives. La première est plutôt fiscale, la seconde plus économique. Les deux sont de nature “win win”.

Au niveau fédéral, les bailleurs qui auront octroyé une réduction de minimum 40 % du loyer et/ou des avantages locatifs de mars, avril ou mai 2021 peuvent obtenir un crédit d’impôt de 30 % de la réduction consentie. Il y a quelques conditions, notamment que le bailleur et le locataire n’aient pas de lien de parenté ou d’actionnariat.

La réduction par contrat de bail est de maximum 5.000 € par mois, l’avantage fiscal de 1.500 € par mois, soit 4.500 au total. Le plafond est de 40.500 € d’avantage fiscal par bailleur (multipropriétaire).

Le bailleur peut être une personne physique ou une société. Quant au locataire, il doit être un indépendant, une petite société ou une association qui n’avait pas de retard de loyer au 12 mars 2020 et n’était pas en difficultés au moment de la renonciation au loyer. La mesure vise donc à aider les entreprises saines au début de cette longue crise qui les impacta directement.

Pour bénéficier de cet avantage, le bailleur doit adresser un contrat type signé par lui et le locataire, à l’administration fiscale.

La seconde mesure intéresse les bailleurs et locataires bruxellois car elle émane de Bruxelles Economie et Emploi (BEE) qui la décida fin décembre 2020. Le temps de la mettre en pratique (et de trouver les partenaires), elle sort ses effets positifs depuis peu. La région prendra en charge jusqu’à 4 mois de loyers (et charges) des locataires commerciaux ayant été obligés de fermer depuis avril 2020.

La mesure consiste en un “donnant-donnant” : si le propriétaire abandonne un mois de loyer, Bruxelles-Capitale prêtera un mois au locataire ; au bailleur qui abandonnera plus d’un mois, le locataire pourra obtenir un prêt de maximum quatre mois de loyers. Le taux d’intérêt du prêt, conforme à ceux du marché, est intéressant : 2 %. Le locataire devra rembourser ce prêt en 18 mois après franchise de 6 mois.

Ces modalités pratiques favorables permettront aux PME saines avant la crise de récupérer petit à petit leurs retards de loyers. Car c’est bien une des limites de la mesure : elle ne concerne que les locataires qui n’avaient pas de retard de loyer au 18 mars 2020.

Concrètement, le bailleur et le locataire doivent compléter et signer une convention type qui doit être jointe à la demande de prêt sur la page internet dédiée de Bruxelles-Capitale.

La Région de Bruxelles-Capitale a d’ailleurs chargé bMediation, le principal centre de médiation de Bruxelles, de renouer les contacts pour favoriser les accords entre bailleurs et locataires. On comprend facilement qu’entre un bailleur ayant une créance parfois d’un an de loyers et son locataire, les relations puissent être tendues. Et que ces mesures paraissent fort techniques à certains locataires. C’est pourquoi une courte intervention d’un médiateur prise en charge par les pouvoirs publics est intéressante : il explique les mesures fiscales, rétablit une communication positive et apporte une solution bénéfique pour tous.

Lorsque ces mesures sont combinées, le propriétaire récupère une grande partie de sa créance. Et la relance de son locataire fait repartir son flux de revenus locatifs. Qui pourrait espérer mieux ? Espérons encore que ces deux mesures participeront au sauvetage et à la relance d’un maximum de PME.

Charles Markowicz, expert-comptable fiscaliste, médiateur, Costmasters