Jusqu’à récemment, le principe général était que les contrats de construction et immobiliers étaient nuls si une violation de l’urbanisme était constatée pendant l’exécution du contrat.

La législation urbanistique est d’ordre public. Un accord qui oblige une partie à fournir une prestation en violation de cette législation d’ordre public a donc été considéré comme un accord ayant un objet illicite qui doit être considéré comme (absolument) nul.

Cette vision classique a été récemment nuancée par la Cour de cassation.

De quoi s’agit-il ?

Un acheteur avait acheté une maison d’habitation sur plan avec un jardin et garage. Bien entendu, la construction de la maison et du garage devait se faire conformément au permis d’urbanisme.

Cependant, lors de l’exécution des travaux, il a été constaté qu’il y avait une grande différence de niveau entre la maison et le garage. En conséquence, le projet ne pouvait pratiquement pas être réalisé selon les plans autorisés. Le promoteur de la construction a donc dû commettre une infraction en matière de construction. L’acheteur a alors entamé une procédure pour faire valoir la nullité du contrat.

La nullité d’un contrat peut-elle être évitée par la régularisation ?

Dans un premier temps, le promoteur a proposé que l’infraction urbanistique puisse être “techniquement remédiée à relativement bon compte et que celle-ci pourrait dès lors être “régularisée”.

Malgré cette possibilité de régularisation, le tribunal de première instance a considéré que le contrat avait créé une situation illicite (parce que les travaux avaient été réalisés en violation du permis d’urbanisme). En conséquence, l’objet du contrat devait être considéré comme illicite. Il a décidé que cette nullité (de plein droit) ne pouvait pas être couverte par une régularisation par l’une des parties.

La Cour d’appel d’Anvers était du même avis.

La nuance de la Cour de cassation

La Cour de cassation a décidé que la possibilité de régularisation proposée par le promoteur de la construction devait être prise en compte.

Selon la Cour, le contrat reste en vigueur si l’illégalité de l’accord (en l’occurrence l’infraction d’urbanisme) est supprimée ou peut être corrigée, de manière à ce que l’objectif poursuivi par la loi soit ou puisse être atteint.

Conclusion

Cet arrêt de la Cour de cassation semble donc avoir remis en cause le principe de la sanction de nullité absolue des contrats contraires à la législation urbanistique – et par conséquent l’automaticité selon laquelle toute violation de droit d’ordre public entraîne la nullité absolue du contrat.

En d’autres termes, il est important que l’objectif sous-jacent à la loi soit ou puisse encore être atteint. Par conséquent, la nullité ne peut être prononcée que si cet objectif n’est pas ou ne peut pas être atteint. Si l’infraction peut être réparée, il n’est pas opportun de prononcer la nullité et l’accord sous-jacent restera en vigueur.

Dans quelle mesure l’objectif de la (des) disposition(s) (enfreinte(s)) est (sont) atteint(s) par la simple régularisation devra être évaluée au cas par cas.

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