Plusieurs solutions existent pour donner un coup de pouce à vos enfants lorsqu’ils souhaitent acquérir leur maison ou leur appartement. Chaque option a ses avantages, mais aussi ses implications fiscales. Voici un tour d’horizon clair et accessible.

Option 1 : La donation d’argent

La donation d’argent est un excellent moyen de donner un coup de pouce financier à un proche. Paiement des frais d’acte, remboursement du crédit hypothécaire, paiement des éventuels travaux de rénovation, … tout est possible.

En principe, une donation doit être réalisée devant un notaire et être enregistrée. Cette obligation n’est toutefois pas requise pour un don d’argent manuel (transmission de la main à la main) ou par virement bancaire.

Attention à la « période suspecte » !

Si la donation n’est pas enregistrée et que vous décédez dans les 3 ans (à Bruxelles) ou dans les 5 ans (en Wallonie et en Flandre) qui suivent la donation, les biens donnés seront ajoutés à la succession. Ils seront donc pris en considération pour le calcul des droits de succession. (Notez que ce délai va également passer à 5 ans à Bruxelles pour toutes les donations réalisées à partir du 1ᵉʳ janvier 2026.)

En effet, lorsque la donation est enregistrée auprès du bureau Sécurité juridique compétent, le risque de devoir payer des droits de succession disparaît.

Certes, pour faire enregistrer la donation, il faudra payer des droits de donation, mais ceux-ci restent moins élevés que les droits de succession. Comptez 3% à Bruxelles et 3,3% en Wallonie pour les donations en ligne directe, entre époux et entre cohabitants légaux. Comptez 7% à Bruxelles et 5,5% en Wallonie pour les donations entre toutes autres personnes.

Choisir de faire enregistrer une donation mobilière est donc un jeu aléatoire : économie immédiate, mais risque de taxation successorale si le décès survient trop tôt.

Option 2 : Utiliser la technique de l’achat scindé

Lors d’un achat immobilier, il est possible de séparer la propriété :

• les parents achètent l’usufruit : ils peuvent alors occuper le bien ou le mettre en location et en percevoir les loyers,
• et les enfants achètent la nue-propriété : ils sont copropriétaires du bien, mais ne pourront occuper ou louer le bien qu’à l’extinction de l’usufruit.

Au décès des parents, l’usufruit s’éteint naturellement et les enfants deviennent pleins propriétaires, sans payer de droits de succession sur le bien.

Attention ! Les enfants doivent payer leur part avec leurs propres fonds. Si ce n’est pas possible, une donation préalable peut être envisagée, mais selon des règles strictes. Pour éviter tout redressement, il faut :

• Prouver que chaque partie a payé sa part réelle (selon la valeur légale de l’usufruit et de la nue-propriété).
• Bien respecter le timing de la donation : à Bruxelles et en Wallonie : avant la signature du compromis.
• Conserver toutes les preuves (virements, pactes adjoints, actes notariés).

Option 3 : Se porter caution d’un prêt

Vous pouvez également vous porter garant du prêt contracté par votre enfant. Deux possibilités :

• Vous hypothéquez l’un de vos biens : en cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir ce bien.
• Vous devenez codébiteur solidaire : la banque peut se tourner directement vers vous pour exiger le paiement des mensualités.

Option 4 : Octroyer un prêt

Si vous souhaitez que l’aide soit remboursée, il est vivement conseillé d’indiquer noir sur blanc toutes les conditions du prêt, via un contrat. Celui-ci devra reprendre, entre autres, les informations personnelles de chacun, la durée du prêt, le motif, le taux d’intérêt, les modalités de remboursement, etc. Sachez, toutefois, que les intérêts éventuellement perçus sont soumis à un précompte mobilier de 30 %. Une donnée à ne pas négliger…

Vous pouvez décider à tout moment que votre enfant n’est plus redevable du solde. Cette remise de dette sera alors considérée comme une donation.

Notaire.be