La vente d’immeubles s’accompagne rarement sans nuances juridiques. Cela ressort une nouvelle fois d’un arrêt récent de la Cour d’appel de Gand du 4 juin 2025. La cour juge par la présente qu’une offre d’un acheteur potentiel, bien qu’acceptée par le vendeur, ne conduit pas automatiquement à une vente définitive ni à une réclamation de commission d’agent immobilier. Cette décision souligne l’importance d’accords clairs concernant la conclusion de la vente et les conditions du droit à la commission pour l’agent immobilier.
Faits et Appréciation de la cour d’appel
Dans cette affaire, un agent immobilier a transmis une offre d’achat émise par un candidat-acquéreur au vendeur. L’offre a été acceptée par le vendeur, mais le compromis de vente n’a finalement pas été signé. L’agent immobilier a néanmoins réclamé une commission, arguant que l’acceptation de l’offre suffisait à établir la vente et donc pour réclamer le paiement de la commission.
La cour d’appel de Gand a toutefois jugé différemment.
Selon la cour, la signature d’un compromis de vente était une condition essentielle à la conclusion de la vente et non une simple modalité d’exécution.
En effet, la cour a constaté que l’offre contenait une clause prévoyant la signature d’un acte sous seing privé dans un délai de 14 jours, à savoir : « Il est bien connu du signataire que, en cas d’accord de la partie adverse (acheteurs ou vendeurs) dans le délai susmentionné, ils seront en tout cas tenus de signer le contrat de vente définitif dans les 14 jours… »
La cour s’est interrogée sur la qualification de cette clause.
Selon la cour, la signature d’un acte sous seing privé peut constituer soit une modalité d’exécution, soit une condition substantielle.
Dans ce dernier cas, la vente ne prend effet que lorsque les parties ont signé un acte sous seing privé.
La cour a également relevé que l’offre mentionnait la signature d’un contrat de vente « définitif », ce qui indique que l’offre acceptée n’avait pas produit un accord définitif et que des négociations supplémentaires devaient être menées pour parvenir à l’accord proprement dit. L’obligation de poursuivre les négociations constitue une obligation de moyens et non de résultat.
À cet égard, la cour a aussi noté que (dans la mesure où l’offre aurait été faite sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, ce qui n’est pas le cas ici) le délai pour fournir une preuve – l’obtention ou non d’un prêt – ne commence pas à courir à partir de l’acceptation de l’offre, mais bien à partir de la signature d’un contrat de vente, ce qui appuie la constatation précédente.
La cour a précisé qu’il n’y avait qu’une intention de poursuivre les négociations, sans qu’un contrat de vente définitif ait été conclu. Comme la vente n’a pas été réalisée, et que cela échappait à la volonté du vendeur, l’agent immobilier ne pouvait prétendre à une commission.
La cour a estimé particulièrement pertinent que la clause relative au délai de signature et au paiement ne puisse être considérée comme une simple formalité, mais comme une condition déterminante pour la formation d’un contrat valable.
Impact Pratique pour les Agents Immobiliers
Cet arrêt confirme qu’une offre acceptée ne correspond pas automatiquement à une vente contraignante. Pour les agents immobiliers, cela implique de délimiter clairement leurs engagements contractuels avec les vendeurs, y compris les conditions dans lesquelles la commission est due. Dans ce cas, une commission n’était due qu’à la conclusion d’une vente définitive, ce qui, d’après la description de l’offre, n’était donc le cas qu’après la signature de l’acte sous seing privé.
Dès lors qu’une offre contient encore des conditions suspensives (p.e. l’obtention d’un permis de régularisation ou d’un prêt) ou que la signature du compromis est explicitement requise, la prudence est de mise. Les agents doivent par ailleurs informer leurs clients de manière transparente quant au moment précis où leur rémunération devient exigible, afin d’éviter tout litige.
Conclusion
L’arrêt de la Cour d’appel de Gand rappelle utilement que toute offre n’aboutit pas à une vente et que le droit à commission dépend toujours des circonstances concrètes et des stipulations contractuelles. Une documentation rigoureuse et des accords clairs sont essentiels tant pour les agents immobiliers que pour les vendeurs lors de transactions immobilières.
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Ulrike Beuselinck – Andersen
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