Les frais engagés par une société pour ses biens immobiliers sont-ils déductibles comme frais professionnels au sens de l’article 49 du CIR92 ? De nombreux litiges portent sur cette question de la déductibilité des frais afférents aux immeubles de contribuables sociétés. De nombreux contribuables mènent une guerre contre les autorités fiscales, tant dans la phase administrative que dans la phase judiciaire. C’est dans ce contexte que la présente lettre d’information s’inscrit, pour commenter un arrêt du 5 janvier 2021 de la Cour d’appel d’Anvers (A.R. 2019/AR/1092).

La Cour d’appel d’Anvers a dû se prononcer dans une affaire portant sur l’acceptation ou le refus de la déductibilité fiscale de divers frais relatifs à une maison utilisée comme logement et détenue par une société. La question centrale était de savoir si ces frais ont ou non été engagés ou supportés « en vue d’obtenir ou de conserver des revenus imposables », conformément à ce qu’exige l’article 49 du CIR92.

L’affaire en cause concernait une société qui avait acheté en 1997 une maison qui appartenait à l’époque à son dirigeant. Ensuite, la maison a été mise à disposition du dirigeant, qui l’occupait à titre privé (à 85%). Pour l’usage privé, le dirigeant payait à la société un loyer annuel d’environ 70.000 EUR (déterminé sur la base de la méthode d’évaluation fixe pour la mise à disposition gratuite d’une maison). La société était donc pleinement propriétaire de la maison, dont 85% étaient utilisés par le dirigeant à des fins privées et 15% étaient utilisés à des fins professionnelles. Ce % d’utilisation privée/professionnelle n’a pas été contesté par l’Administration fiscale.

Tout d’abord, la Cour anversoise a jugé que le fait que l’amortissement du coût d’acquisition de la maison (en 1997) et les travaux de rénovation antérieurs aient été acceptés comme fiscalement déductibles n’était pas pertinent pour l’évaluation de la déductibilité fiscale d’autres frais d’investissement ultérieurs (plus précisément les frais sur lesquels le litige portait, relatifs aux exercices d’imposition 2014 et 2015).

Concernant les divers investissements ultérieurs réalisés par la société, la Cour d’appel a statué comme suit :

• Le simple fait que la société soit pleinement propriétaire de la maison et que le dirigeant paie un loyer annuel pour son usage privé (85%) ne suffit pas pour conclure que tous les frais et investissements relatifs à la maison sont déductibles sur la base de l’article 49 du CIR92 ;
• La récente jurisprudence qui a admis la déductibilité de ce type de frais parce qu’ils permettraient la réalisation ultérieure d’une plus-value imposable dans le chef de la société (en cas de vente de l’immeuble) est écartée par la Cour, considérant qu’une telle plus-value est purement hypothétique ;
• En outre, la Cour a évalué comme suit les différents types de frais encourus par la société :
  • Les investissements qui profitent exclusivement aux intérêts personnels du dirigeant (par exemple, la couverture de la piscine, la rénovation des salles de bains et de la salle de fitness) ne donnent pas droit à des amortissements déductibles ;
  • Pour les travaux qui ont également profité à la partie privée sans affecter le montant du loyer (par exemple, le réglage du système d’alarme, l’installation d’un éclairage extérieur, d’un réseau de caméras et d’un système de vidéophonie), les frais sont acceptés à concurrence de la partie professionnelle seulement (soit 15%) ;
  • Pour les travaux de nature structurelle (par exemple, les travaux de fondation et de toiture), les frais ne sont également acceptés qu’à hauteur de la partie professionnelle (15%).

La jurisprudence ci-dessus démontre que les sociétés doivent toujours vérifier, lorsqu’elles effectuent certains travaux (d’investissement) relatifs à un logement, si les coûts sont acceptables comme frais professionnels déductibles au sens de l’article 49 du CIR92 (et si la TVA sur ces coûts/investissements est éligible pour récupération). Selon la Cour, ce n’est pas parce que l’Administration fiscale a accepté la déductibilité de certains frais par le passé (selon un certain pourcentage) qu’il s’agit d’un laissez-passer pour les frais ultérieurs ; bien que cela devrait à tout le moins créer une confiance légitime à l’égard de l’Administration lorsqu’il s’agit de frais/investissements similaires.

Nous sommes d’avis que la position de la Cour d’appel est sévère. En effet, la déductibilité des frais est refusée alors que la société perçoit un loyer annuel substantiel de 70.000 EUR pour l’usage privé de la maison (85%), soit près de 5.850 EUR par mois ; ce qui constitue un revenu imposable pour la société. Donc, comme l’exige l’article 49 du CIR92, les frais encourus permettent « d’obtenir ou de conserver des revenus imposables » (indépendamment de la question de savoir si la compensation couvre ou non les coûts encourus/investissements réalisés – toute évaluation de l’opportunité d’appliquer l’article 49 du CIR92 est cependant exclue)…

Tiberghien

Ellen Vandingenen, Senior Associate

Stevo Gatsos, Associate