Seeds of Law

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Seeds of Law est un cabinet d’avocats « full service », spécialisé en droit de l’entreprise, en droit immobilier et droit de la construction ainsi qu’en droit administratif.

Notre clientèle est composée aussi bien d’entreprises que d’administrations et de particuliers, actifs dans le monde entier et dans de nombreux secteurs d'activités.

Nous constituons une véritable valeur ajoutée pour nos clients ; dès le début de chaque projet, nous réfléchissons de façon stratégique à sa mise en place sur le point légal, et nous proposons des solutions durables à partir d’une approche pragmatique et orientée vers le client. Au besoin, nous les assistons également dans le cadre de contentieux.

Nos clients nous considèrent comme un partenaire précieux pour le développement de leur avenir et la réalisation de leurs projets. Cela leur permet de se concentrer pleinement et en toute sérénité sur ce qui compte vraiment pour eux.

Seeds of Law est fier de son équipe jeune, dynamique, multiculturelle et diversifiée. Nos services sont disponibles en néerlandais, français, anglais, allemand, espagnol, russe et arabe.

La devise de Seeds of Law est “All the flowers of tomorrow are in the seeds of today”.

Le nouveau code de déontologie de l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) est entré en vigueur le 30 décembre 2018. Il est complété par la directive relative au compte tiers de l’agent immobilier qui a force obligatoire.

La version révisée du code de déontologie a été approuvée par arrêté royal du 29 juin 2018 et publiée au Moniteur belge le 31 octobre 2018. L’arrêté royal du 27 septembre 2006 portant approbation de l’ancien code de déontologie sera abrogé, à l’exception toutefois de la directive déontologique relative à l’assurance responsabilité civile professionnelle et cautionnement.

L’établissement de ce nouveau code de déontologie de l’IPI était nécessaire face aux nombreuses évolutions, réformes et révisions, qui concernent l’exercice de la profession d’agents immobiliers. Il y avait lieu d’adapter le cadre réglementaire, et notamment par rapport à la loi du 11 février 2013 relative à l’organisation de la profession d’agent immobilier et au regard de la révision du Code de droit économique, des pratiques du marché et de la protection du consommateur, de la loi du 18 septembre 2017 relative à la prévention du blanchiment des capitaux, du règlement européen relatif à la protection des données personnelles, de la réforme de la loi sur la copropriété, …

L’adaptation des dispositions du Code de déontologie de l’IPI pourraient s’aligner en 7 obligations consacrées dans le Code de déontologie modifié :

1/ Un devoir de vérification auprès de son commettant potentiel.

Avant de pouvoir accepter un mandat, l’agent immobilier “intermédiaire” (qualificatif désormais utilisé dans le nouveau Code, conformément à la loi du 11 février 2013 sur l’organisation de la profession, à la place du terme courtier) n’est pas simplement tenu à “s’informe(r) auprès de son commettant potentiel pour vérifier s’il a déjà confié un mandat à une autre personne” (art. 48), mais il lui incombe un devoir strict d’investigation et de vérification, comme le précise le nouvel article 50: il “doit toujours vérifier auprès de son commettant s’il a été confié antérieurement une mission d’intermédiation à un autre agent immobilier” et si, dans l’affirmative, une liste de candidats lui a été transmise suivant le délai légal après la fin de la mission antérieure.

2/ Un devoir d’échange d’information avec ses confrères en co-exclusivité.

Une disposition nouvelle détermine la manière dont les relations doivent être caractérisées “si plusieurs agents immobiliers souhaitent travailler de manière co-exclusive” (art. 25) en obligeant l’établissement d’une convention écrite de collaboration avec des devoirs d’échanges d’informations et de documents relatifs à l’intérêt de la mission.

3/ Un devoir de conclure un contrat écrit quand la loi l’impose aux parties.

Aussi bien pour l’agent immobilier syndic (art. 76) que pour l’agent immobilier régisseur (art. 86) et l’agent immobilier intermédiaire (art. 45) qui doivent aussi veiller dans leurs contrats à respecter le Code de droit économique et les arrêtés pris en exécution quand la réglementation est d’application.

4/ Des devoirs spécifiques destinés aux agents immobiliers syndic.

Notamment par rapport à la loi sur la copropriété. Les nouvelles obligations du syndic visent à ce que “toutes sommes d’argent revenant à l’association des copropriétaires soient versées directement sur le compte de cette dernière” (art. 79)  et font passer de 5 à 10 ans, à dater de sa décharge, le temps de conservation des pièces justificatives relatives aux décomptes et état détaillé du patrimoine (art. 84). L’établissement d’un inventaire détaillé des pièces transmises entre le syndic sortant et le syndic succédant fait aussi l’objet d’une disposition précise (art. 85).

5/ Des devoirs d’information et d’identification.

Ces devoirs visent à participer à une meilleure protection des clients. L’agent immobilier a l’obligation de mentionner dans ses documents, mais aussi sur son site internet, qu’il est couvert par une assurance en responsabilité civile et cautionnement en indiquant précisément le nom de la compagnie d’assurance et le numéro du contrat d’assurance (art.20). Par ailleurs, tout moyen promotionnel utilisé par l’agent immobilier doit faire clairement apparaître qu’il provient d’un agent immobilier (art. 21).

6/ Des devoirs de formation et de perfectionnement.

Ces devoirs complètent la réforme du Code de déontologie de l’IPI en obligeant l’agent immobilier de suivre un minimum 10 heures de formation permanente par année calendrieret pour chaque colonne (art. 37). Ce qui signifie qu’un agent immobilier actif dans les deux colonnes (en tant qu’intermédiaire et syndic) doit poursuivre au moins 20 heures de formation par année civile, soit 10 heures par colonne. La formation permanente peut être choisie parmi les formations organisées par l’Institut, par des tiers agréés par l’Institut ou encore par des tiers non agréés par l’Institut, mais dans ce dernier cas, l’agent immobilier doit être en mesure de produire, à la demande de la Chambre, les preuves nécessaires relatives aux sujets et aux temps investis dans ces formations non agréées par l’Institut.

7/ Le devoir de répondre aux organes disciplinaires de l’IPI

Ce devoir se voit implicitement élargi par la suppression de l’article 43 de l’ancien Code de déontologie qui conditionnait auparavant la poursuite d’un agent immobilier sur un plan disciplinaire “que pour des comportements qui ont fait l’objet d’une plainte ou de manquements dont les organes de l’Institut ont été informés”. Désormais, les organes disciplinaires peuvent exercer leurs compétences à l’égard de l’agent immobilier “dans le cadre de l’instruction d’un dossier disciplinaire ouvert à son encontre” comme le mentionne, de façon plus large, l’article 44 subsistant au nouveau code de déontologie.

Stéphane DE KEYZER
Koen DE PUYDT

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