Vous êtes tenté par un projet immobilier intéressant, mais celui-ci requiert un financement (externe). Plusieurs possibilités existent, comme un crédit bancaire à la construction, des emprunts et des apports d’autres sociétés/particuliers, voire l’émission d’obligations. Avez-vous toutefois déjà envisagé l’émission de certificats immobiliers ?

Qu’est-ce que les certificats immobiliers ?

Les certificats immobiliers se rapprochent le plus des obligations. Souscrire une obligation revient à prêter de l’argent à une entreprise pour une certaine durée et à recevoir en échange un taux d’intérêt fixe. À l’échéance finale, l’investisseur a droit au remboursement. Souscrire un certificat immobilier revient à prêter de l’argent à une entreprise qui investit dans l’immobilier avec ces moyens. En échange de ce prêt, le titulaire du certificat n’a pas droit à un taux d’intérêt fixe, mais bien aux revenus de l’investissement dans l’immobilier. Tant les revenus (locatifs) périodiques de l’immobilier que la plus-value finale lors de la vente reviennent au titulaire du certificat.

L’émission de ces certificats implique ainsi une distinction entre le propriétaire juridique du bâtiment (la société émettrice) et le propriétaire économique du bâtiment (le titulaire du certificat).

Dans la mesure où le rendement du certificat dépend du rendement de l’immobilier, l’investisseur assume aussi le risque lié au projet. S’il n’y a pas de revenus locatifs ou de plus-values, il n’y a pas de rendement pour le titulaire du certificat.

C’est différent par rapport aux emprunts (obligatoires), pour lesquels l’investisseur a un droit contractuel à l’intérêt fixe. Par ailleurs, le titulaire du certificat profite d’un rendement plus élevé sur son investissement en cas de rendement locatif élevé ou de plus-value élevée.

Un investisseur dans des certificats immobiliers peut donc investir dans l’immobilier sans les frais et charges d’une transaction immobilière (p.ex., 12 % de droits d’enregistrement) et peut le faire en fonds propres. Un projet peut en effet parfaitement être financé de manière diversifiée : p.ex., 20 % de fonds propres du développeur de projet, 30 % de crédits bancaires et 50 % de certificats immobiliers. Le caractère liquide de l’investissement contrairement à l’investissement dans l’immobilier permet aussi de facilement céder (vendre ou faire don) les certificats.

Un investisseur dans des certificats immobiliers peut donc investir dans l’immobilier sans les frais et charges d’une transaction immobilière.

Régime fiscal

Le solde d’exploitation, à savoir les recettes après déduction des frais (p.ex., les frais de gestion du bien immobilier) revient au titulaire du certificat. D’un point de vue fiscal, la distribution de ces recettes est partiellement qualifiée de capital (non taxé dans le chef du titulaire de certificat) et partiellement d’intérêt (taxable à 30 % PM dans le chef du titulaire de certificat, mais à retenir par l’émetteur).

La partie du solde d’exploitation versé qui est qualifiée fiscalement de capital correspond à l’amortissement (pro rata) que la société a effectué. Le solde est qualifié d’intérêt à distribuer. Par conséquent, le solde d’exploitation n’est de facto pas taxé dans la société et donc seulement (partiellement) taxé dans le chef du titulaire de certificat. Pour que les intérêts soient totalement déductibles dans la société, les certificats immobiliers émis en privé ne peuvent pas dépasser la somme des réserves taxées au début de l’exercice et le capital versé à la fin de l’exercice.

Voici un exemple pour illustrer

Un promoteur veut construire un immeuble de commerce de 800 000 euros qui sera loué avec un rendement locatif de 5,5 %. Pour réaliser ce projet, 800 000 euros de certificats immobiliers sont émis. Le bâtiment a une valeur de 500 000 euros et la valeur du terrain s’élève à 300 000 euros.

• Rendement locatif : 800 000 euros x 5,5 % = 44 000 euros
• Amortissements : 500 000 euros x 3 % = 15 000 euros
• Frais de gestion du bâtiment : 800 000 euros x 1 % = 8 000 euros

Le solde d’exploitation s’élève à 36 000 euros et appartient aux titulaires de certificat. 15 000 euros de cette somme sont considérés comme un remboursement de capital et ne sont donc pas taxés dans le chef des titulaires de certificat. Le solde (36 000 euros – 15 000 euros = 21 000 euros) est qualifié d’intérêt et est soumis à 30 % de précompte mobilier.

• Recettes nettes des titulaires de certificat : 29 700 euros (= 3,7 %)

La société propriétaire de l’immeuble de commerce ne paye pas d’impôt sur les sociétés sur le solde d’exploitation de 36 000 euros.

Si l’investisseur avait utilisé un compte courant, il aurait reçu une recette nette de 2,85 % (4,07 % réduits de 30 % de précompte mobilier).

Émission de certificats immobiliers

L’émission de certificats immobiliers peut être aussi bien privée que publique. Ce n’est que dans le cas d’une émission publique que la société émettrice doit rédiger un prospectus et le soumettre à la FSAM (« Financial Services and Markets Authority »). Les émissions privées sont donc possibles sans prospectus, communiqué public et contrôle de la FSMA. Elles sont donc très accessibles ! Cela implique une grande liberté contractuelle grâce à laquelle des certificats immobiliers peuvent être créés sur mesure.

Dries Torreele, Vandelanotte