Bien que le gouvernement fédéral ait déjà conclu un accord sur le budget 2024 l'année dernière, l'augmentation du déficit budgétaire l'a contraint à prendre des mesures supplémentaires. Le lundi 9 octobre 2023, les principaux ministres fédéraux sont parvenus à un accord à ce sujet. Il a notamment été décidé que le taux réduit de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de bâtiments serait maintenu, mais sous une forme limitée.

État des lieux

Un régime favorable pour les centres-villes

Aujourd'hui, un taux de TVA de 6 % est en vigueur pour la démolition et la reconstruction dans 32 zones urbaines (y compris Gand, Anvers et Bruges). Ce taux s’applique à condition que la démolition et la reconstruction soient effectuées par le même maître d’ouvrage et que le bâtiment soit utilisé exclusivement ou principalement comme résidence privée après l'achèvement des travaux. D’un point de vue formel, le maître d’ouvrage doit introduire une déclaration auprès de l'administration compétente en matière de TVA avant que la TVA ne devienne exigible.

Un promoteur qui fait démolir et reconstruire un vieux bâtiment selon les instructions d'un acheteur potentiel peut bénéficier de ce régime pour les travaux en condition immobilière si toutes les autres conditions sont également remplies. En revanche, la livraison de l'immeuble reconstruit à l'acheteur susmentionné ne bénéficie pas de l'application du taux réduit de TVA de 6 % en vigueur dans les 32 zones urbaines.

Régime temporaire favorable applicable sur l'ensemble du territoire belge

D'autre part, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023, un taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction s'applique à l'ensemble du territoire belge. Ce régime de tva réduite existe parallèlement au régime de faveur dans les centres-villes et couvre trois types de situations assorties de conditions spécifiques :

• Dans un premier cas de figure, les maîtres d’ouvrage de bâtiments sont autorisés à faire exécuter des travaux de démolition et de reconstruction au taux réduit de TVA sur l'ensemble du territoire belge. Cette règle s’accompagne d’une obligation d'occupation et d’une limitation de la surface. Il doit s'agir d'un maître d’ouvrage-personne physique qui utilisera le bien comme résidence unique et principale et qui y établira également son domicile pendant au moins cinq ans. De plus, le bien reconstruit doit avoir une surface habitable qui ne peut excéder 200 m².
• Le second cas concerne les travaux de démolition et de reconstruction d'un logement réalisés au profit d'un maître d’ouvrage qui, pendant une période d'au moins 15 ans, donne ce logement en location à un bailleur social ou le donne en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à un bailleur social. La condition de superficie maximale ne s'applique pas ici. Le maître d’ouvrage peut être une personne physique ou une personne morale.
• La troisième situation vise la livraison d'un bien immobilier dans le cadre d'un projet de démolition et de reconstruction d'une habitation. L'acheteur et le projet de construction doivent satisfaire aux critères de la première ou de la deuxième situation.

Accord budgétaire du 9 octobre 2023

A notre avis, le gouvernement fédéral semble avoir décidé de donner un caractère permanent à une partie du régime de faveur temporaire. Il s'agit de la première situation où la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'une habitation sont effectuées par un maître d’ouvrage personne physique qui occupera lui-même la nouvelle habitation. Par conséquent, la livraison d'une maison reconstruite par le promoteur immobilier ne pourrait plus bénéficier de l'application du taux réduit de TVA de 6 %.

Actuellement, il reste à voir comment ces conditions seront incluses dans les textes juridiques actuels. Nos experts suivent cette question de près pour vous. Nous vous tiendrons au courant dès que nous aurons plus d'informations sur la législation concrète.

Siel Demeyer – Advisor Tax Vandelanotte et Seppe Van Looy – Junior Tax Advisor Vandelanotte