​À la suite de diverses annonces via l’accord de gouvernement fédéral en février et l’« accord de Pâques » en avril, le moment était enfin venu le 29 juillet 2025 : la publication d’une première loi-programme contenant diverses mesures fiscales. En ce qui concerne les mesures en matière de TVA, cette loi-programme n’a vu le jour qu’après le temps additionnel, de sorte que nous sommes en pratique confrontés à une entrée en vigueur rétroactive de certaines modifications. Dans cet article, nous examinerons ces mesures en matière de TVA, non seulement quant à leur contenu, mais également quant à leur champ d’application ratione temporis. En pratique, il faudra être particulièrement vigilant afin de ne pas perdre un taux réduit éventuellement applicable.

Démolition et reconstruction

Le régime permettant l’application du taux de 6 % aux projets résidentiels de démolition et reconstruction se caractérise désormais comme un amalgame de diverses conditions, de limitations temporaires, de prolongations, de formalités répétitives, de tolérances et de circulaires administratives explicatives.

Les promoteurs immobiliers qui réalisaient des projets de démolition et reconstruction pouvaient encore appliquer le taux de 6 % sur la livraison de logements privés jusqu’au 30 juin 2025 inclus. Toutefois, il a été rapidement annoncé qu’une réduction (bienvenue) et définitive du taux de TVA serait introduite à partir du 1er juillet, de sorte que, pour les projets en cours, aucune ventilation ne devait être opérée et qu’une partie n’aurait pas à être facturée à 6 % de TVA et une autre partie à 21 %. Or, au 1er juillet, il n’y avait toujours pas de loi-programme, ce qui a créé un véritable vide : le secteur ne pouvait, d’une part, plus conclure de nouveaux compromis de vente (l’acheteur étant incertain du taux de TVA applicable) et, d’autre part, aucune tranche livrée des projets en cours ne pouvait être facturée, puisqu’il n’existait plus de base légale pour l’application du taux réduit.

Pour y remédier, l’administration a publié le 10 juillet un communiqué sur son site Internet, indiquant qu’elle accepterait l’application « proactive » de la loi-programme (en l’occurrence le taux réduit de 6 %), à condition que les conditions prévues par ladite loi soient respectées. Comme il n’était matériellement pas possible de satisfaire à l’exigence formelle du dépôt d’un formulaire 111/3, la mention suivante devait être insérée dans les compromis de vente sous seing privé et/ou dans les actes authentiques :

« Application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction d’une habitation conformément à la rubrique XXXVII, § 3, deuxième alinéa, 1°, (a), (b) ou (c), du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 du 20.07.1970 en matière de TVA, tel qu’inséré à l’article 53 de la loi-programme (document Chambre n° 56 0909/001). La déclaration visée audit § 3 de la rubrique XXXVII sera introduite sans délai via MyMinfin dès que cette possibilité sera disponible. »

Un point d’attention important était que cette tolérance pratique ne pouvait être maintenue qu’à condition que la loi-programme soit finalement adoptée par la Chambre. Quiconque en faisait usage courait donc encore le risque de devoir régulariser la TVA (c.-à-d. payer 15 % supplémentaires) si la loi-programme n’était pas votée. Un scénario qui n’était pas totalement inimaginable, les mesures étant souvent liées les unes aux autres dans les négociations politiques.

Finalement, le régime de la « livraison de logements après démolition et reconstruction » est devenu définitif à partir du 1er juillet 2025. Concrètement, il existe désormais quatre régimes définitifs, indépendamment de la date de la demande de permis d’urbanisme, et il n’existe donc plus de régimes temporaires applicables.

1. Démolition et reconstruction par un maître d’ouvrage personne physique pour qui le logement sera l’unique habitation propre pendant au moins cinq ans et dont la superficie maximale est de 200 m².
2. Démolition et reconstruction par un maître d’ouvrage (personne physique ou société) qui loue ensuite le logement pendant au moins quinze ans dans le cadre de la location sociale.
3. Démolition et reconstruction par un maître d’ouvrage (personne physique ou société) qui loue ensuite le logement pendant au moins quinze ans à des particuliers qui y établissent leur domicile.
4. Ventes de logements après démolition et reconstruction à :
   a. Des personnes physiques pour qui le logement sera l’unique habitation propre pendant au moins cinq ans et dont la superficie maximale est de 175 m².
   b. Des personnes physiques ou morales qui louent ensuite le logement pendant au moins quinze ans dans le cadre de la location sociale.
   c. Des personnes physiques ou morales qui louent ensuite le logement pendant au moins quinze ans à des particuliers qui y établissent leur domicile. Le logement peut avoir une superficie maximale de 175 m².

Ce quatrième régime est nouveau depuis le 1er juillet 2025. Chacun de ces régimes est lié à l’obligation formelle de dépôt d’un formulaire 111 via MyMinfin. Comme ces formulaires ne sont pas immédiatement disponibles, une tolérance s’applique et le taux de 6 % n’est applicable que si la facture, le compromis de vente ou l’acte authentique contient les mentions suivantes :

« Application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction d’une habitation (rubrique XXXVII, § X (1) du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 du 20.07.1970 en matière de TVA – mesure permanente à partir du 01.07.2025). »

« La déclaration visée audit § X (1) de la rubrique XXXVII sera introduite sans délai via MyMinfin dès que la déclaration sera disponible. »

Cette tolérance formelle s’applique jusqu’au 31 décembre 2025. La déclaration via MyMinfin devait ensuite être déposée pour le 31 janvier 2026 au plus tard.

Il est important de noter que pour les projets en cours qui bénéficiaient du taux de 6 % jusqu’au 30 juin 2025 (et pour lesquels une déclaration 111/3 avait déjà été déposée), une nouvelle déclaration 111/3 – 1er juillet 2025 devra être introduite si le projet satisfait encore aux conditions (en l’occurrence le nouveau critère de superficie de 175 m² au lieu de 200 m²). Les acheteurs devront donc également être recontactés pour signer ce formulaire. Cela entraînera indéniablement une charge administrative supplémentaire considérable, et il est clair qu’un oubli apparemment mineur peut avoir de lourdes conséquences financières. En outre, pour les logements dont la superficie est inférieure à 200 m² mais supérieure à 175 m², il faut tenir compte du fait qu’à partir du 1er juillet 2025, le taux de 6 % ne pourra plus être appliqué sur les factures.

En ce qui concerne le calcul de la superficie maximale, toutes les pièces ne doivent pas être prises en compte. Concrètement, les pièces suivantes ne sont pas considérées comme pièces d’habitation : garages, salles de bains, WC, buanderies, escaliers, débarras, couloirs, caves et greniers non habitables.

Enfin, le critère « unique habitation propre » est également assoupli. Pour les personnes mariées ou cohabitantes légales, le taux de 6 % était auparavant entièrement refusé aux deux personnes si l’une d’elles possédait déjà un autre logement. Ce n’était pas le cas pour les cohabitants de fait. Dans un souci d’égalité entre les différentes formes de vie commune, cette condition est désormais appréciée au niveau de chaque acquéreur ou maître d’ouvrage individuellement. Le taux sera, le cas échéant, réparti en fonction des droits de propriété que chacun détient dans l’immeuble. Cette interprétation assouplie peut également s’appliquer à la TVA déjà exigible avant le 1er juillet 2025. Ce sera sans aucun doute une opportunité bienvenue pour de nombreux acheteurs particuliers. Pour les bâtiments déjà utilisés avant le 1er juillet, aucune adaptation n’est plus possible.

Chaudières à combustibles fossiles

Jusqu’il y a peu, la livraison avec installation d’une chaudière à combustibles fossiles dans une habitation de plus de dix ans était soumise au taux de 6 % (cf. le régime des travaux de rénovation dans les habitations de plus de dix ans). Depuis la publication de la loi-programme du 29 juillet 2025, le taux réduit ne peut plus être appliqué. Il convient toutefois de distinguer clairement entre l’installation (ou la dépose) de la chaudière elle-même, l’évacuation, les conduites d’alimentation en combustible, etc. d’une part, et les prolongements d’autre part, à savoir les conduites, vases d’expansion, radiateurs ou chauffage par le sol, etc., qui peuvent encore bénéficier du taux réduit. Les entrepreneurs devront donc établir une ventilation claire sur leurs factures de vente.

Il est important de préciser que cette exclusion du taux réduit s’applique non seulement aux rénovations dans des logements de plus de dix ans, mais également à la livraison et l’installation dans le cadre d’un projet de démolition et reconstruction soumis au taux de 6 %, ainsi qu’à la livraison d’un logement reconstruit dans le cadre de ce régime.

Ici aussi, une tolérance est prévue quant à l’entrée en vigueur. Concrètement, les installations pour lesquelles un contrat a été conclu avant le 29 juillet 2025 pourront encore être soumises au taux de 6 %, à condition que la TVA devienne exigible au plus tard le 30 juin 2026. Pour la livraison d’un logement reconstruit, une tolérance est prévue pour les compromis de vente conclus jusqu’au 30 juin 2025 inclus. En pareil cas, il faudra disposer des pièces justificatives nécessaires pour prouver l’existence d’un tel contrat (par ex. une offre formellement approuvée).

Suppression du taux de 12 % sur le charbon

Depuis le 29 juillet 2025, les livraisons de charbon sont soumises au taux normal de TVA de 21 %. Le taux réduit spécifique pour le charbon, mais aussi pour la lignite, le coke et le demi-coke, a été supprimé de l’AR avec effet au 29 juillet.