Les dirigeants d'entreprises font souvent appel aux démembrements de propriétés en vue de favoriser l'acquisition de biens immobiliers destinés soit à abriter les bureaux de leur société, soit à permettre de financer l'acquisition d'un immeuble destiné à être mis à leur disposition au titre d'avantage de toute nature. Il s'agit de mécanismes parfaitement légaux, bien que peu prisés par l'administration fiscale, laquelle les contrôle très régulièrement, pour ne pas dire systématiquement.
Les réflexes à acquérir pour sécuriser le périmètre lorsqu’un tel montage est envisagé, réalisé, en cours ou en passe de se terminer sont les suivants :
Il est absolument impératif à tous les stades du montage de démontrer que le dirigeant d’entreprises et la société ont chacun payé le juste prix en contrepartie des droits qu’ils acquièrent.
Le plus souvent, la société acquiert l’usufruit d’un bien immobilier, qu’elle utilise pour ses besoins propres ou met, en totalité ou en partie, à disposition de son dirigeant au titre d’avantage de toute nature. Le dirigeant d’entreprises acquiert quant à lui la nue-propriété du même bien.
Dès l’acquisition, il faut donc être en mesure de démontrer que le dirigeant d’un côté, la société de l’autre, ont payé la juste valeur économique des droits qu’ils acquièrent respectivement.
L’administration fiscale tente effectivement de manière très fréquente de démontrer que la société a payé trop pour acquérir son usufruit et la différence entre ce qu’elle a payé et ce qu’elle aurait dû payer aux yeux de l’administration est qualifiée par cette dernière d’un avantage de toute nature, avec taxation du dirigeant à l’IPP sur la différence, assortie éventuellement d’accroissements d’impôts et autres pénalités.
Il est également important de prévoir contractuellement le régime de l’attribution d’un avantage de toute nature résultant en la mise à disposition de tout ou en parti du bien immobilier au dirigeant.
Pour ce faire, il faut à la fois que les statuts de la société prévoient expressément que le mandat du dirigeant est rémunéré, qu’une convention de management soit conclue entre le dirigeant et la société, convention prévoyant expressément la mise à disposition du bien en tout ou en partie, au titre d’avantage de toute nature.
La société qui revendique la déduction des charges liées à l’immeuble mis à disposition doit être en mesure de démontrer la réalité des prestations de son dirigeant. Cela est très important, l’administration fiscale menant en effet un combat qui est assez fréquent et qui tend à refuser à la société le bénéfice de la déduction au titre de charge professionnelle de toutes les dépenses et amortissements se rapportant à la partie du bien faisant l’objet d’une mise à disposition au titre d’avantage de toute nature.
La jurisprudence est souvent défavorable aux contribuables qui ne sont pas en mesure de démontrer la réalité quotidienne de leurs prestations. En pratique cela ne peut se faire que par la production de relevés précis et détaillés de prestations établis mensuellement en annexe à la facture du dirigeant d’entreprise.
Enfin, lorsqu’un tel démembrement de propriétés est en passe de se terminer, il convient d’examiner de manière extrêmement attentive, détaillée et documentée les éventuelles indemnisations devant intervenir dans le chef de la société en contrepartie de la valeur économique des travaux que la société aurait opéré dans le bien en cours du montage.
Moyennant le respect de ces diverses précautions, le démembrement de propriété devrait en principe passer sans encombre le cap des contrôles administratifs et fiscaux.
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